收藏！商用物业与住宅物业的根本差异丨商用地产（组图）

今天我将重点介绍商业和住宅物业之间的根本差异。我将会从投资回报率、现金流、资本增值、控制权及租户五个方面来分析。

如果要想真正获得成功，你需要在投资组合中同时拥有这两类物业，这样才能保持增值。

你需要投资商用物业来获得现金流，

投资住宅物业来获得增值。

投资者的错误之处在于，他们靠投资住宅物业来获得现金流，并将所有的时间花费在试图使其获得正向现金流上。同样，还有的人希望商业物业在拥有大量正向现金流的同时实现增值。

商用物业始终是现金流策略。是的，它会有所增值（与所有物业一样），但商用物业增值的波动幅度要远远大于住宅物业，因为其增值取决于你为这一场地招来的租户类型。

因此，在住宅和商用之间达到平衡才是实现财富长期增值的最佳方式。

无论在阅读本文后选择投资商用物业还是住宅物业，我都希望你从投资回报率（ROI）的角度来考虑物业投资。

投资回报率：商用和住宅

在我的研讨会上，我总是会问听众这样一个问题，“如果你的现金流出现亏损或负值，你希望在资本增值中获得多少回报来使住宅物业交易物有所值？”

答案总是在5%到10%之间，几乎所有人都认可的一点是，如果现金流为负，他们会对物业每年增值10%感到满意。

因此，让我们从投资回报率的角度来探讨商用和住宅物业。

每一笔物业投资都会产生现金流和增值。你必须从大局出发，才能知道哪一个是更好的选择。

如果是商用物业，那么你对投资组合的控制权要比住宅物业更大，因为现金流是实实在在的，你购买物业时就已经知道了数字（在我的书《正现金流商业物业》第五章中详细介绍了现金流）。

商用物业的增值与租金上涨以及市场增值有关（请参阅《正现金流商业物业》第六章中关于增值的详细解释）。

而如果是住宅物业，你需要完全依靠市场增值来进行投资，即使这意味着前端会损失一些现金流。

图1：住宅与商用物业的投资回报率

最重要的是，当你对物业进行投资时，你想要确保你的资金能获得适当的回报，并且你可以将所获得的回报与其他投资工具进行比较，来看看你的资金是否获得了最佳的杠杆。

在任何投资中都要考虑的另一件事是机会成本。大多数投资者不会去考虑这一点。

他们没有意识到，如果资产净值被套在他们的投资中，无论是商用物业还是住宅物业投资，通货膨胀都会使他们的首付款贬值。

你今天用$100 000 首付款可以买到的物业，远远比不上两年前和更早之前的。

读完本文后，我希望你思考一下你之前投资于物业投资组合的首付款的真实回报，以及你能做些什么来使其最大化。

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现金流

投资商用物业有很多好处，但人们最想要的好处是更多的现金流——而这是他们在住宅物业中没法获得的。

01

住宅物业现金流

我与许多投资者交谈过，许多人告诉我，他们的住宅物业有正向现金流。他们对此感到非常自豪，尽管他们可能需要五到十年的时间才能实现通过住宅物业获得现金流。

问题在于，他们没有意识到，

这些年来，他们投入到物业中的首付款没有产生任何投资回报。

让我来解释一下。

真正的正向现金流是指你物业的收益能够支付首付和贷款的利息及所有的支出，最后你的手中还有余钱。

这不是指在你还清债务时能得到正向现金流。也不是在你仅仅还清了贷款利息后能得到正向现金流。

例如，如果你打算购买价值$500 000 的大都市住宅物业，可能的情况是，你需要支付20%的首付款和成本。首付款约为$100 000，贷款为$400 000，按照6.5%的利率计算，$400000 的利息为每年$26 000。

你将价值$500 000 的物业出租——它可能是一套一居室或两居室的公寓——每周的租金可能最多为$450，因此全年的租金为$23 400。

我在下表 图2：中列出了你的所有支出。正如你所看到的，当你偿还抵押贷款时，你的收入是负的。

如果你需要想方设法才能获得少量的正现金流（低于$1000），大多数投资者会有这样的误解，认为他们拥有的是正向现金流物业。事实上，他们并没有，因为他们忘记了计算首付款的成本。

当你购买第一处住宅物业时，你很可能会使用现金付首付款，在此之后你可能会使用资产净值或不使用它。

你的首付款是有机会成本的，即使是现金，即使在利率极低的情况下也会在1%左右。因此，如果你把首付款的使用成本计算在内，“利润”就没有了。

即使我们考虑到这一点，他们投入到物业的$100 000 首付款的每年的收益为$1000 或更少，回报率为1%（或更少），这比你把钱存入银行还要糟糕！

如果利率上升，或者维护成本变得更高，那你的收益就是负的。这意味着你在开始时就在亏钱，还抱着能获得更多的希望，理想的情况是在后期获得两位数的资本增值。

住宅和商用物业的主要区别在于，在住宅物业中，是你在补贴租户的生活，而在商用物业中，则是租户是在为你的生活方式付费。

让我来进行说明。

在住宅物业中，如果你现在购入一套100 万澳元的公寓，这处物业会位于不错的郊区，并拥有游泳池，健身房，烧烤和草地等设施。这里会有精心维护的花园和电梯，方便进行购物。

你的租户住在那里需要每周花$600 到$750，而不必担心要支付支出，他们可以享受生活。与此同时，你要努力支付抵押贷款和支出与租户支付租金之间的负杠杆或差额。

所以，本质上，是你在补贴租户的生活。

随着价格上涨，租金跟不上增长的速度。假设你以$500 000 的价格购入了一所第二年会上涨10%的房子。房子价值$550 000，但你的租金不会上涨10%。

事实上，租金甚至可能会保持稳定，因为市场对此类租赁物业的需求可能会不足。即使租金确实上涨了，也与你的支出不成比例，因为你的支出同时也会增加。

对于住宅投资物业，除了正常费率和保险之外，你还需要支付所有支出，并必须处理增加的市政费率和特殊征税。

假设你将这处物业以每周$350 的价格出租。第二年，也许你可以每周将租金提高$20（5.5%），让租金达到$370。但租金不会像物业价值一样上涨10%。

随着你物业价值的上涨，你的投资回报率还有你的现金流实际上会下降。这个关系是成反比的。

作为一名住宅物业投资者，你实际上是在等待$50 000、 $100 000 或 $200 000 的巨额资本收益。

02

商用物业现金流

在商用物业中，所有都是根据净收益率来计算的。当投资者第一次进入市场时，可能会对此感到困惑。

如果我们的客户之前是进行住宅物业投资的，他们想知道的第一件事就是支出，这样他们就可以计算是否能够负担得起。

有时，我们必须在租约上写明由租户支付所有支出的事实，当他们意识到不必再担心是否有现金流来支付所有支出时，我们可以看到他们在心里说“耶！”

租户支付所有支出——市政管理费费、水费、物业管理费、保险费，有时甚至还包括土地税——因为租户在你的房产内经营业务。这意味着从你口袋里掏出的钱少了，所以会有更多的现金流向你。

商用物业中减去一切就是净租金。如果你的租户支付了$40 000 的净租金加上支出和消费税，并且支出是$10 000，这与你的租户支付$50 000 的总租金加上消费税（$40 000 净租金加$10 000 支出）是一样的。

最终，当你购入商用物业时，你的购买决定是基于扣除支出后的净租金（要确保你进行了尽职调查，我在《正现金流商业地产》第10 章中详细介绍）。

但如果是住宅物业，一切都是以总收益率而非净收益率为基础的。这是你在开始进行商用物业投资时要弄清楚的根本区别。

这意味着在商用物业中，所有支出都会被扣除，然后根据整体购买价格来计算要支付的利息——包括使用首付款的成本。事后你得到的现金流是投资的真正回报。

你无需进行预算将现金流用于支付费率或保险；你只需计划如何将你的现金流用于度假，或是为下一笔首付款存钱（这就更好了）！

见表格3（见下），购买价格与表格2 中的示例都是同样的$500 000，假设在这种情况下也支付了$100 000 首付款。

为了进行比较，我会使用与住宅物业相同的利率。（商用物业贷款利率通常要低于住宅物业贷款利率）而商用物业的租金要略高于住宅物业，约为6%。

对于这两个例子，我都排除了购买成本，其中包括印花税、法律费用等。商用和住宅物业的印花税、法律费用大致是一样的。我会使场景简单化，以便更容易理解。

图3：住宅物业与商用物业投资的各项数字

现金流是商用物业的租户在补贴你的生活，把钱放到你的口袋里。

你可能会惊讶地发现，传统的商用物业利率比住宅物业利率低约1%至2%。住宅物业的利率始终以经济状况为基础，会根据多种因素而有所波动，但主要是通货膨胀。商用物业的利率会因风险而异，风险越高，利率越高。

商用物业的贷款取决于物业自身、位置和租户。如果你想在矿业城镇购入物业，除非你购买的是必和必拓（BHP）的房产，否则你需要证明即使租户离开你也有能力偿还债务。

如果你决定在悉尼大都会购买物业，这样的物业很容易找到租户，而且位置优越，哪怕你破产了睡在母亲的沙发上，银行仍会以较低的利率向你提供贷款（前提是你有一些首付款或资产净值），因为物业本身风险很低。

资本增值

当投资者第一次来找我，想从住宅物业过渡为商用物业时，他们总是沉迷于资本增值。

这是因为作为物业投资者，我们从一开始就被教导要追求增值而不是现金流。立即购买，持有几年，然后出售或使用你的资产净值为另一处物业融资。

你住宅物业的价值可能会在12 个月内从$500 000 上涨到$550 000：物业的价值上涨了10%。这是非常惊人的资本增值，但资本增益的唯一问题在于它不在你的控制范围之内。

市场资本增益取决于许多因素。这些因素包括（但不限于）：

l 货币和财政政策

l 政府选举

l 基础设施项目

l 动迁

l 划分在新医院和学校区域内

l 正在建设机场。

除此之外，该地区周围的额外开发可能会影响租金回报和转售价值。因此，有很多因素不在你的控制范围之中，而这些因素可能会影响到你的住宅物业价值今年是否会上涨。

依靠市场资本增益就像赌博：你希望并祈祷物业能够升值。如果物业确实上涨，你还会面对另一个问题。

资产净值是没法支付账单的！

资产净值看起来是很不错的——在澳大利亚我们有很多这样纸面上的百万富翁。问题是，获取资产净值的唯一途径是，如果你能向银行证明你能够负担。

你必须向银行证明你的收入增长了10%到20%，然后银行才能让你取出你在资本增益中获得的$50 000。过去两年的工资停滞使得大多数住宅物业投资者难以通过资产净值再次购买物业。

而且，无论出于什么原因，你被裁员或是工作收入减少，你唯一能获得资产净值的方法就是出售物业。

但商用物业呢？也有资本增值吗？

是的，确实也有。商用物业的增值有两种方式。

首先，增值伴随着你物业的租金上涨。其次，增值伴随着市场回报率的下降。

这是两件不同的事情，这意味着你实际上可以从商用物业中获得两大笔资本增益。（我的书中第六章有详细说明）

简单来说，住宅物业的资本增值机会始终是要高于商用物业的，因为进行住宅物业投资就是为了资本增值，而你长期持有此类物业也是为了资本增值。

相比之下，商用物业可以自给自足，在后期会有一些资本增值。资本增值的多少取决于每年的租金增长加上市场增长。

根据经验，对于大都市商用物业而言，平均每年的增长率可能为5%至8%，而在偏远地区，增长率则可能在3%至5%之间。

要记住的一件事是，在诸如全球金融危机等市场低迷时期，当资产价值下降时，投资者们是无法出售所持有的住宅物业的，因为这种情况下没有买家。

但仍然会有买家去购买商用物业，因为它是由现金流驱动的——在经济低迷时期，现金流才是王道。

住宅物业投资者最常犯的错误是：他们在错误的时间卖出，没有充分实现资本收益。

这通常是因为他们再也无力继续持有自己的物业了，因为这让他们花了太多的钱。

因此，如果他们在错误的时间抛售，在持有了这么长时间之后，并没有将收益最大化。而如果是商用物业，即使市场低迷，你仍然可以获得有现金流。

因此，在市场复苏之前你可以一直持有它，然后在合适的时机出售，以获得所需的收益。

这就是为什么在疫情期间，当许多投资者在等待底价翻转型房产时，只有约1%的房产上市。大多数商用物业房东都会将他们的房源从市场上撤下来，并一直持有到市场复苏。

就我个人而言，疫情第一年就让我的家人损失了$500 000 的租金。然而，我们有能力保住我们的整个投资组合，因为即使减租50%，我们仍然有能力偿还抵押贷款，并且还有一点剩余。

如果你在市场上持有一段时间，租金也有所上涨，你会发现回报也会有所增加。

因此，即使减租，你仍可以继续持有物业。

随着地区高档化，越来越多的人搬进来，对住宅物业的需求也就越来越大。但对商用物业的需求同时也在增加，因为越来越多的人想在当地工作而不是通勤。

事实上，在疫情之后，由于工作方式的改变，郊区商用物业租金和价格的上涨超过了城市物业。

正如前文所述，对于住宅物业，随着物业的增值，回报率会下降。但人们选择住宅物业是因为后期的资本增值要胜过前期的低回报。

如果你看看商用物业的租金，随着租金的上涨，物业的价值也会增加。

即使是在不景气的市场，当你按照消费者价格指数（可能只有1.5%或2%）增加租金时，你仍然可以保持物业的价值，并保证了一定的增长。

在不景气的市场中，当你比较资本增值时，如果住宅物业在几年内左右摇摆或由于利率上升而下跌，那么你的物业价值就会波动。

但如果是商用物业，即使是在不景气的市场中，只要租金上涨，物业的价值也会继续增长，因此还有额外的安全保障。

商用物业可以由你控制

当你刚开始进行物业投资时，大多数顾问不会告诉你控制投资组合有多重要。大多数时候，你会投资一处物业，然后再投资另一处物业。你会把投资是否正确交由市场来判断。

但这样做的话，你需要花上三到五年才能意识到自己是否犯了错误。

在读了这一篇专栏后，我希望你来思考一下控制权，以及它如何成为你投资组合和长期财富的成功的基础。如果你能影响你物业增值的方向和现金流，你就有更好的机会更快地向前发展。

与住宅物业相比，商用物业可以让你更好地控制投资组合。这是因为你投资的是符合你标准的物业，例如风险和收益。

在商用物业中，如果你希望物业的收益率达到9%，并且你愿意去风险较高的西澳大利亚州卡拉塔，那么你就会获得9%的收益。

如果你对4%的收益率感到满意，并希望物业更加安全，那么你可以在悉尼大都市获得一处稳定的物业。

你可以控制投资组合中的风险和安全性，这在长期构建投资组合时非常重要。

而在住宅物业中，你不能选择收益率，因为现金流是不确定的。相反，重点在于增值。

我相信整体投资方法。不要只投资一处孤立的物业，就希望建立一条通往财政自由的道路。你需要着眼于大局。

在为我的客户们寻找物业之前，我花了很多时间与他们一起了解他们的策略、前景和标准。我知道，从长远来看，让他们头脑中清晰地绘制出蓝图会让他们成为更好的投资者。这也有助于他们更快地实现目标。

为了给我的客户建立这条道路，我必须将住宅和商业物业与财务规划、公司结构、法律问题以及他们目前拥有的任何东西结合起来，才能制定正确的策略。

控制之所以如此重要，是因为你想确切地知道你口袋里会有多少现金。通过商用物业，你可以投资于产生收益/回报的领域，从而达到你的现金流目标。

采用这种方式，你可以来调整你的投资组合从而获得平均收益率或现金流基础。你可以根据租约上的租金上涨，来确定投资组合的增值类型。

因此，你就能知道你的收入会随着时间的推移而增长，以及在什么阶段可以再次融资。这也将有助于你跟进何时可以再融资，了解如果市场开始增长，你最终会获得什么结果，能够帮助你确定何时才是出售某处商用物业的好时机。然后，你可以提前准备好物业以获得更好的价格。

有租户和无租户

商用物业与住宅物业的一个根本区别是拥有租户的重要性。在商用物业中，租户对于商用物业的成功和现金流来说至关重要。如果没有租户，你只有费用而没有现金流。因此，不要去惹恼你的商用物业租户是值得的。

这并不意味着你让你的商用物业租户完全拿捏你；这只是意味着你需要找到一个平衡点，所以使用物业经理是物有所值的。

住宅物业的价值取决于物业自身和位置。无论是否有租户，都不会对物业的价值产生影响。此外，如果住宅物业的租金太高，你所要做的就是将每周的租金下降$20 至$50，来获得租户。住宅物业比商用物业更容易找到租户。

如果是商用，你的物业必须要符合租户的目的。你的租户将在那里经营业务，因此他们需要详细信息，例如，后车道通道、卡车转弯处、人流量、隔油池和残疾人通道。

这份清单远不止这些，并且每处物业都会有所不同。当我们为我们的Unikorn 客户进行尽职调查时，我们会寻找每处物业的详细信息。

所以，如果你的租户是咖啡馆，我们会检查隔油池。如果你的租户是仓库，我们会检查夹层楼的合规性。

每个租户和物业类型都会有所不同，但我们会考虑到物业未来可能是什么，并在尽职调查中留意这些，以确保你的物业具有多功能性，使其在未来更容易出租。

在商用物业中，有租户的物业要比没有租户的物业更有价值。有时差异可能会达到30%。这就是为什么拥有多个租户的多功能性如此重要。

根据你投资的地点，续租期可以短至一个月，也可以长达几年。

租户照顾好你的物业

商用物业租户的心态与住宅物业租户是不同的。当住宅物业租户有了麻烦时，需要房东进行维修，而商用物业租户则会负责所有日常维护。房东负责结构问题，租户负责进行维护。

空调就是一个很好的例子：当空调坏了时，房东有责任进行更换。租户有责任在租用此物业时对其进行维护和保养。这个例子适用于凉爽房间、商业厨房等。

在商用物业中，你的租户会签订为期三年、五年、七年甚至十年的租约，其中包含租金调整和续租期（租户有权延长租期）。

商用物业租户会照管你的物业，因为这是他们的主要营业场所，也是他们谋生的地方，而且大多数时候租户会自己对物业进行装修。如果这是他们的装备，他们有责任进行维护。

他们这样做是因为他们的客户会进入场所，他们希望物业看起来状况良好。想象一下如果你有一个餐厅租户或商业租户，他们会不会有坏掉的马桶或漏水的水龙头，所以当他们的客户来这里时，他们会让客户看到这个地方有多破旧吗？大多数情况下当然不会。

他们希望有回头客，如果他们想收取高价，他们需要确保他们的场地得到妥善照管。因此，你的商用物业租户会把你的物业当成自己的一样来照管，他们会根据自己的业务对其进行改进。

你不需要担心任何内部问题。与住宅物业相比，商用物业是一劳永逸的。

一些投资者担心商用物业需要过多的维护，但看看住宅物业都需要进行哪些维护。如果你买入了房产，你的租户可能会停留几年。

但如果你在城市或大都市地区购买了一套公寓，你的租户可能只会住一年左右，而且他们不一定会照顾你的物业。他们更像是个过客。

因此，你可能需要做一些维护工作——油漆、更换地毯——才能使它再次出租。

无论你拥有哪种类型的住宅物业，最终都会有需要解决的维护问题。供暖、制冷、设备更换、管道和电力问题。

在商用物业中，你需要为大件消费品预留一些资金，例如更换空调或暖气，以及屋顶或电梯的维修。但这是一次性的，可能会五年一次，然后就结束了。

但在住宅物业中，所有的小物件都不会让你破产，但它们肯定会让你心烦，因为它们都会吞噬你的现金流。

如果你计算一下五年内为住宅物业投入了多少维护费用，并将其与商用物业进行比较，你会发现金额大致是相同的。

令我惊讶的是，住宅物业投资者会购入物业，并额外投入$20 000来翻新，以获得每周$30 至$50 的租金。他们很乐意为新地毯和油漆买单。

但当他们第一次进行商用物业投资时，他们却抱怨不得不支付$10 000 来帮助租户更换空调，以及需要在物业周围做一些杂务。

我觉得这是因为空调这样的东西是一笔大额的资本成本，所以在当时看起来是一大笔钱，而对于住宅物业来说，都是一些很小的东西，虽然加起来是一样的，但看起来并不明显，因为它是慢慢产生的。

在商用物业中，租户不会为小事而打扰你，而你必须为大件消费品预留一些资金。可以这样类比，住宅物业的问题就像是一波波的小浪花不断向你袭来，但不会产生重大影响。

商用物业则是海啸向你袭来，你需要为此做好准备。这也是我们在尽职调查过程中帮助Unikorn客户完成的工作。

如果你不照管你的商用物业，你就无法在租金调整时收取更高的租金，而且也不会增加物业的价值。还有，你最终会惹恼你的房客，他们可能不会继续租赁。

同样值得一提的是，当你拥有一处商用物业时，在小事上不要斤斤计较。

如果你是这样的人，在租金调整时，你的租户会记住所有你没为他们做到的事，他们会让租金调整变得很难。万事都有其平衡，所以一定要找到平衡。

仔细考虑一下你为住宅物业投资所做的所有事情，并将其汇总。然后，在商用物业，准备好预留一些资金来持续改善物业，这样你就可以从租户那里获得尽可能高的租金。在再融资和扩大投资组合时，这会给你带来十倍的回报。

住宅物业租户的租期较短，会有持续不断的维修需求，这些都会侵蚀你的利润率和投资回报。

长期租约，加上租户负责大部分维护，可能意味着商用物业是“一劳永逸”的。你开出发票-租户向你付钱-你向银行付款。剩下就是你可以留下的。这就是你的正向现金流。