高利率、低信心和税收阴云打击了房地产市场（组图）

经济学家表示，价格增长放缓、库存水平上升，以及关于房产税优惠的新一轮辩论，将至少在年底前抑制新住宅项目的开发。周二公布的新官方数据显示，新住宅审批数量下滑6.1%。

经济学家Louis Christopher表示，8月份房价下跌的原因是，新公寓、联排别墅和半独立式住宅的批准数量下降了近18%，这也是住宅市场疲软以及悉尼和墨尔本整体上市房源数量上升的结果。

SQM Research董事总经理Christopher表示：“对市场缺乏信心，以及新房建造成本高企，导致批准数量下降。”

“至少在今年年底之前，住宅审批将保持疲软，在首次降息之前，我们可能不会看到反弹。”

作为未来开发活动指标的新屋批准总数，在截至8月份的12个月中从6月份的163,788套低点回升至166,233套。

KPMG城市经济学家Terry Rawnsley表示，尽管独立屋的审批数量在增长，但非独立住宅的持续疲软，显示出澳大利亚市场驱动的住房开发体系存在一个关键问题。

非独立式住宅不仅是新建住房库存的必要因素，也是确保住房更密集、更可持续发展的必要条件。

Rawnsley表示：“过去18个月，房地产市场的情况是，1加1不再等于2。”

“我们处于非常奇怪的情况，因为需求正在出现，但开发可行性非常具有挑战性，我们没有得到你期望看到的正常反应。”

澳大利亚牛津经济研究院高级经济学家Maree Kilroy对此表示赞同。

“短期内，公寓开发的可行性仍将受到挑战，”Kilroy指出。“延迟、更高的债务成本和重新定价的建设招标价格将继续让开发商头疼不已。”

一个关键的例子是悉尼，周二发布的另一份SQM数据显示，9月份市场上的房地产上市房源总量上升了0.7%。新南威尔士州首府的房价增长正在放缓，并有望在今年年底前陷入负增长。

澳大利亚统计局的数据显示，8月份新批准的公寓、半独立式住宅和联排别墅较7月份下降了11.5%。

Rawnsley表示：“看看悉尼的数据——市场根本无法生产出我们想要的住房。”

CoreLogic研究主管Tim Lawless表示，在房地产开发游戏中，包括利率、贷款偿债能力要求以及开发商以他们知道客户可以承受的价格出售单元房的信心等多种因素，房价走弱将打击新项目。

Lawless表示：“建筑商需要的是现有房价上涨一定幅度，这样他们就能以市场愿意承受的利润率和溢价向市场交付房屋。”

“如果我们看到现有房价趋于平稳，甚至出现下跌，那么向市场投放带有利润率的新建房屋就会变得更加困难。所以我认为这可能会增加供应前景的复杂性。”

Lawless表示，最近有猜测称，工党联邦政府正考虑重新推出早些时候的选举政策，以遏制负扣税和对房地产投资者的资本利得税减免，这也可能打击投资房地产的情绪。

他表示：“围绕负扣税和资本利得税优惠重新展开的辩论，可能会进一步增加复杂性。”

“如果我们确实看到投资活动再次减少，这可能会使多单元项目更难启动和运行，因为我们通常会看到大量投资需求集中在那里。”

Christopher表示，上市房源数量的进一步增加，也将抑制房价和买家购买新房的信心。

他指出：“我们非常有信心，10月份的上市房源数量会增加，11月份的挂牌物业数量则会激增。”

“我们预计住宅审批数量不会出现任何复苏。”

但随着环境的缓和——尤其是借贷成本的降低——更多的新住房项目将会启动。Kilroy表示，新独立式住宅的开工量将在本财政年度上升6%，在截至今年6月的一年中，整体住宅开工量将上升2%，至15.89万套。

她表示：“随着好转蔓延到所有建筑形式和州，预计2026财年将出现更大幅度的上涨。”

“贷款利率下调将有助于释放被压抑的住房需求，而住房政策方面的牵引力将越来越明显。”

毕马威的Rawnsley表示，除了新南威尔士州的首府城市，审批和未来供应都开始改善。

“它开始提供更多的供应，悉尼是个例外，”他说。

“这些数据没有朝着正确的方向发展，而布里斯班、墨尔本和珀斯正朝着正确的方向发展。”

但Kilroy表示，即使需求回升，新项目的可行性有所提高，澳大利亚的开发部门也会遇到再熟悉不过的限制。

她指出：“行业产能将限制复苏的速度。”