2025年，房价将上涨3%（组图）

根据《澳大利亚金融评论》调查的房地产专家和经济学家预测，2025年全澳住宅物业价格可能仅上涨3%，预计的降息将重振正在降温的市场。

放缓的迹象已经显现，12月全澳住宅价格下降了0.1%，这是近两年来的首次全国性下跌。悉尼和墨尔本引领了这一下降趋势，因为市场难以吸收大量待售库存，同时买家也在高借贷成本的压力下挣扎。

“我们预计未来六个月内，悉尼和墨尔本的房价将进一步下跌，其他主要首府城市的房价将走软。”

“但随着降息和实际收入增长的推动，下半年市场动能将改善，这意味着到2025年全年房价不太可能下跌。”Barrenjoey首席经济学家Jo Masters在接受《澳大利亚金融评论》季度房地产调查时表示。

2025年3%的增长预期与去年相比显著放缓，尽管去年12月市场有所减速，但全国房价全年仍上涨了4.9%。

根据CoreLogic的数据，珀斯、阿德莱德和布里斯班去年领跑，分别上涨19.1%、13.1%和11.2%。

到去年年底，悉尼房价仅上涨2.3%，而墨尔本房价下跌了3%。但即便是这些较小首府城市的快速增长也预计将在今年放缓，因为买家开始对高房价望而却步。

一个反映房价走向的重要指标是每周拍卖清盘率，到去年年底，仅有略高于50%的物业完成交易。

“拍卖清盘率反映了住房市场的疲软，这与悉尼和墨尔本房价的进一步下跌趋势一致，”Masters表示。

“悉尼和墨尔本的市场挂牌量高于五年平均水平，住宅价格正在下跌；而在全国其他地区，挂牌量正在恢复到平均水平，房价增长正在放缓。

“借贷能力将在较长时间内保持受限，因为家庭收入的改善速度比我们预期的要慢，我们将首次降息时间从2月推迟至5月。”

Barrenjoey预计2025年全国房价将增长1.4%，其中布里斯班房价将上涨4%，悉尼仅上涨0.6%，而墨尔本预计下跌0.5%。

Jarden首席经济学家Micaela Fuchila表示，通常清盘率高于65%会在六个月后带来房价增长。

“因此，目前的情况表明，房价在短期内可能保持横盘整理，清盘率平均低于60%。”她说。

REA Group经济研究执行经理Cameron Kusher预计，今年全国房价将上涨1%至4%，珀斯和阿德莱德的涨幅最高可达6%，布里斯班为5%。

“我们已经看到大多数市场的房价增长在放缓，同时挂牌出售的房产数量在增加。这为买家和卖家创造了更平衡的市场条件，买家有了更多选择，而卖家需要对价格预期更加灵活。”他说。

Kusher还表示，利率下降可能要到2025年中期才会出现，而即将到来的联邦大选也将对房地产市场产生抑制作用。

尽管过去两年利率飙升，住宅房价仍持续攀升，导致许多人无法负担房产。然而，这种增长现在也限制了进一步的价格上涨空间。

根据CoreLogic的数据，悉尼的住房中位价接近120万澳元，比去年高出近64,000澳元；珀斯的中位价则跳涨超过152,000澳元，达到约813,000澳元。

“住房可负担性目前处于自2008年以来的最差水平，全国平均需要47%的家庭总收入来偿还房贷。”Oxford Economics Australia高级经济学家Maree Kilroy表示。

“这种对买家的持续限制继续将需求引向价格较低的房产。”

2025年房地产市场的前景取决于降息的时间和幅度。《金融评论》调查的专家预计，初期增长缓慢，但如果利率下降，全年晚些时候市场可能会回升。

Jarden的Micaela Fuchila预测，到年底房价将上涨9%，主要受到阿德莱德、珀斯和东南昆士兰这些较小市场的推动。

CBRE首席经济学家Sameer Chopra持更乐观的看法，他预计如果澳大利亚储备银行降息三次，房价将上涨6%至8%。

“我预计市场将对压抑已久的需求和较低利率改善可负担性的程度感到意外，特别是在中低端价格段。”他表示。

2025年的前景不仅是各大城市间的双速市场，还可能呈现为一个“上下半年分化”的局面。根据Barrenjoey的分析，价格下跌两个月后，平均下行周期为七到八个月，通常在第5个月后价格跌幅加速。

AMP首席经济学家Shane Oliver预计，全国房价将在接下来的六个月内进一步疲软后全年上涨3%。

“如果经济避免衰退且失业率仅上升至约4.5%，那么从年中开始，较低的利率应能推动新一轮上涨。”Oliver表示。“如果经济衰退，这种预期就不成立，全年房价可能会下跌。”

SQM Research创始人Louis Christopher基于降息50个基点及持续强劲的人口增长，预测全国房价将上涨1%至4%。这一预测涵盖了珀斯可能高达19%的涨幅，而悉尼和墨尔本可能分别下跌1%至5%。

根据Ray White首席经济学家Nerida Conisbee的说法，预计的降息对不同市场的影响将有所不同。她表示，降息通常对悉尼和墨尔本的房价影响最大。

“然而，在本轮周期中，其他首府城市的影响可能更大，主要是因为与上次降息时相比，房价变得更加昂贵。”

Domain研究和经济学负责人Nicola Powell指出，即使是首次降息，也可能触发一种“害怕错过”（FOMO）反馈效应，重燃市场信心，并促使潜在买家赶在预期涨价之前入市。

“在住房供应有限的地区，这种紧迫感更加明显，因为买家希望在融资变得更容易获得时锁定购买机会。这种行为转变可能会提振需求，并助推价格上涨压力，”Nicola Powell表示。

不过，也有一些因素可能会对买家造成压力，尤其是国内和全球的经济不确定性。

“地缘政治紧张局势以及全球经济衰退的可能性可能会削弱买家的信心，使许多人推迟像购买房产这样的大笔财务承诺，”Powell指出。

“在国内，企业投资低迷和消费者支出减少可能会形成更为谨慎的经济环境，进一步降低住房需求。这种犹豫可能特别影响高端市场，因为高端买家对市场波动更加敏感。”

Domain预计全国房价将上涨4%至6%，其中珀斯房价可能上涨至多10%，而维多利亚州地区的房屋价格可能下跌多达5%。