悉尼多地房价大跌，华人区上榜！一年狂降超$20万（组图）

经历多年失控式上涨后，悉尼房市正迎来一场蔓延至沿海及内、中环城区的新一轮低迷，部分地区的房产中位价在短短一年内已缩水逾15万澳元。

对PropTrack独家数据的分析显示，悉尼多个城区的房价中位数现已较2025年同期水平低逾10%，且跌幅多集中在距CBD约15公里的范围内。

这轮跌势绝大部分发生在今年2月首次加息后的三个月内。4月财政部泄露消息——称5月联邦预算案将对负扣税和资本利得税进行改革——进一步加速了跌势。

Killara区Culworth Ave这栋楼的一套公寓最近以98万澳元成交，低于卖家此前支付的98.9万澳元。

重灾区：Parramatta周边及上北岸

Parramatta周边的Rydalmere和Dundas录得了最大年度跌幅，单元房价值平均下跌近20%。上北岸的Turramurra和华人区Killara单元房也出现了相近幅度的下滑。此外，Parramatta、Crows Nest、Mosman、Hunters Hill、Bellevue Hill、Surry Hills、Bronte、Bexley、Rozelle、Milsons Point等地区也均有显著跌幅。

值得注意的是，从大悉尼整体来看，跌幅相对有限——自2月以来，典型住宅价值仅下降约1.5万澳元，较去年同期仍高2%。

加息压垮借贷力，买家集体观望

拍卖集团Menck White董事、拍卖师Clarence White直指根源：加息令买家借贷能力遭受重创。“去年还能买得起200万澳元房产的人，现在往往已力不从心，”他说。大批买家因此选择观望，而仍在积极出价的人则对价格极为敏感，生怕现在入市后今年晚些时候价格还会进一步下跌。

他补充道，加息将更多买家推向低端市场，150万澳元以下的房产竞争依然激烈。

Parramatta区Morton St这栋楼的一套公寓最近以51.5万澳元成交，比卖家当初的买入价低了5000澳元。

SuburbData研究主管Jeremy Sheppard表示，在利率走势明朗之前，许多买家很可能会选择推迟购房。“市场上仍存在再次加息的预期，而面对不确定性，人们最自然的反应就是等待。”

富裕城区率先下跌，低迷或向外蔓延

研究公司FoundIt首席分析师Kent Lardner指出，高端城区率先下跌是每轮低迷的典型开端——历史规律一再表明，跌势总是从价格较高的地区开始，继而蔓延至整个市场。“唯一仍在增长的是价格最低的那25%市场，而正是利率上升将越来越多的买家推入了这个区间。”

Lardner同时提到，近期税收改革——包括以指数化系统取代资本利得税折扣、将负扣税限制在新建房产——也给买家带来了额外的不确定性。

North Ryde区Allesgrove Cres这栋楼的一套公寓今年5月以74.83万澳元成交，低于其2015年89.9万澳元的交易价格。

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee警告，当前低迷可能很快从内城和中环城区向更广范围扩散。“随着投资者撤离，压力将集中在投资者占比更高、价格更低廉的市场，这些地区最终的年度跌幅可能反而更大。”

她还指出，中东战争也是压制近期房价的因素之一，已将消费者信心拖至有记录以来的最低点。

“悉尼楼市的特殊之处在于：即便是小幅利率变动，换算成澳元金额的影响也远大于其他城市，可负担性约束会迅速显现。早在去年底，悉尼买家的谨慎情绪便已开始积聚——一旦借贷条件收紧、消费者信心恶化，这种谨慎便急剧放大，令悉尼成为最先降温的市场之一。”

6月第一周拍卖的房屋中，仅有42%成功售出。图片：Sam Ruttyn

房价已低于2025年水平的地区

• Dundas单元房：中位售价68.55万澳元，年度价格跌幅-20.8%，金额跌幅180,030澳元

• Rydalmere单元房：中位售价73万澳元，年度价格跌幅-18.4%，金额跌幅164,608澳元

• Killara单元房：中位售价107.75万澳元，年度价格跌幅-16.8%，金额跌幅217,572澳元

• Bexley单元房：中位售价80.2万澳元，年度价格跌幅-15.6%，金额跌幅148,237澳元

• Rozelle单元房：中位售价130万澳元，年度价格跌幅-15.3%，金额跌幅234,829澳元

• Mosman单元房：中位售价133.25万澳元，年度价格跌幅-15.1%，金额跌幅236,994澳元

• Turramurra单元房：中位售价86.5万澳元，年度价格跌幅-13.4%，金额跌幅133,845澳元

• McMahons Point单元房：中位售价115.1万澳元，年度价格跌幅-13.1%，金额跌幅173,511澳元

• Crows Nest独栋屋：中位售价277.7万澳元，年度价格跌幅-12%，金额跌幅378,682澳元

• Hunters Hill单元房：中位售价100万澳元，年度价格跌幅-11.1%，金额跌幅124,859澳元

• Bellevue Hill单元房：中位售价155万澳元，年度价格跌幅-10.9%，金额跌幅189,618澳元

• Parramatta独栋屋：中位售价150万澳元，年度价格跌幅-10.3%，金额跌幅172,241澳元

*据2021年澳洲人口普查数据显示，Killara华人居民占当地人口总数的31.1%，华人数量在当地排第一。