预算案税改或适得其反：买房更难、租房更贵，现有房东反成受益者
近期，联邦预算案中推出了一系列住房改革。
这些改动原本旨在帮助澳大利亚人进入房地产市场，但它们的最终结果可能适得其反——不仅推高了租金，还可能迫使许多人推迟独立生活的时间。
而与此同时，现有投资者和房东反而可能从中受益。
现有房东或成最大受益者，租客压力加剧
买方中介机构Aus Property Professionals的董事Lloyd Edge表示，近期公布的税改将在多个方面让现有房东和投资者受益。
他说：“现有房东仍然可以享受负扣税，因为他们受到祖父条款保护；但与此同时，他们也将从租金上涨中获益。”
“我非常相信，租金将会像1985年Hawke/Keating政府调整负扣税政策时那样大幅上涨。当时他们几年后不得不重新恢复这项政策。”
Edge表示，随着投资者出售房产，以及购买投资房的人减少，整个市场中可供租客居住的房源将会减少，从而推高租客所面对的租金价格。
与此同时，移民水平远高于新增住房供应，也将进一步加剧这种压力。
他说：“这会推高房租水平，而且在目前这个阶段，影响会相当快地显现出来。”
“调整负扣税，以及政府在预算案中提出的所有措施，都不会达到预期效果，因为我们不会看到更多住房供应，而这恰恰是政府真正想要实现的目标。”
Edge表示，最有可能受到不利影响的人，是那些需要进入房地产市场的人，以及租客。
他说：“我认为，有些人正在指望房价会下跌。但尤其是在悉尼，即使房价有所回落，很多人仍然买不起，因为这是一个非常昂贵的市场。”
“也正因为如此，悉尼租客可能会受到更大伤害，而房东则会更加受益。”
“那些已经拥有房产的人，才会是从中受益的一方，因为租金会上涨。”
Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示，如果购买既有住宅的投资者减少，其中一部分房屋将逐步从租赁住房转向自住住房。
她表示，这可能会帮助部分买家，但对那些尚不具备购房能力的租客而言，并没有帮助。
她说：“问题在于，随着房屋出售，被迫搬离的租客并不会凭空消失。”
“他们仍然需要地方居住，但他们需要居住的城区，可能已经没有那么多可供出租的房源。”
“真正的不公平在于，一项旨在提高买家住房可负担性的政策，可能会让租客面对更艰难的处境。”
Conisbee表示，如果可供出租的房源减少，而需求仍然强劲，那么租金将会上涨，直到一部分家庭被价格挤出市场。
她说：“对一些租客来说，这意味着他们需要改变居住地点。”
“对另一些人来说，尤其是年轻人和低收入家庭，这意味着他们可能不得不完全推迟独立生活。”
“更大的不公平之处，并不在于现有房东获得了优势，而在于租客可能承担更多因为调整产生的成本。”
Conisbee表示，住房可负担性压力并不会消失，它只是从买家身上转移到了租客身上。
她说：“年轻人会离开父母家，移民会抵达澳大利亚，学生需要租房，夫妻会分居，劳动者会因工作搬迁，还有许多家庭仍在为首付存钱。”
“所以，笼统地说‘一个租客变成一个买家，问题就解决了’，这种说法过于简单粗暴。”
她补充称，租赁房源储备的干涸，可能会导致更多人更长时间与父母同住，搬进人数更多的合租房，推迟搬出家门，或者为了寻找更便宜的住房而接受更长通勤时间。
Conisbee还表示，税改可能会改变谁来购买房产，但并不会创造出更多住房。租赁市场的问题，本质上仍然是供应问题。
她说：“在悉尼这样的市场，需求强劲，而成熟城区新增开发空间有限。如果减少投资者参与，风险是租赁状况会变得更糟，而不是更好。”
“更大的政策挑战在于，确保澳大利亚在不同价格段和不同地区，都拥有足够的租赁住房。”
“一个运转良好的租赁市场，不仅关系到住房可负担性，也支撑着劳动力流动、生产力和家庭组建。”
“真正的风险在于，房东数量减少会降低租房选择，增加租客之间的竞争，并给租金带来更大上行压力。”
悉尼部分地区租金或继续上行，短期风险仍不容忽视
与此同时，一些专家表示，许多地区今年全年租金涨幅可能超过每周50澳元。
房地产数据分析机构FoundIt的经济模型预测，仅未来三个月，悉尼部分地区租金就可能每周上涨多达34澳元。
Manly独立屋租金预计将在未来三个月内每周飙升34澳元；Eastern Suburbs-North地区预计每周上涨32澳元；North Sydney-Mosman的租客则可能面临每周28澳元的涨幅。
这些涨幅将使租客全年租金账单增加约1450至1750澳元。
不过，也有专家认为，租金上涨的影响未必会如此剧烈，但短期内更大幅度的上涨仍然可能出现。
REA高级经济学家Angus Moore表示：“我们在经济学文献中看到的证据表明，从长期来看，这些税改会导致租金略微上涨。”
“但这种影响通常不会很大，大约只有几个百分点。这与财政部在预算案中的估计一致，也就是从长期来看，租金只会高出几澳元。”
“虽然从长期来看，现有估算表明税改对租金的影响不会很大，但确实存在一些风险，尤其是在短期内。”
“如果出售房产的投资者比预期更多，那么本就已经非常紧张的租赁市场可能会变得更加紧张。这可能导致租金上涨幅度高于预期。”
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