【税务】CGT和负扣税改革法案现已正式生效，小型企业主是此次改革的大赢家

2026-27年度澳大利亚预算案中宣布的两项重要法案——包括重大的资本利得税和负扣税改革——现已正式生效。

这两项法案已通过议会审议，并于2026年6月26日星期五获得批准（此前于2026年6月25日获得参议院批准，随后不久获得御准）。

这些改革是自1999年引入50%资本利得税减免以来，澳大利亚投资房产税收制度最为重大的变革。

主要变更：

主要变更：

小型企业资本利得税优惠

• 现行法律：200万澳元营业额门槛

• 新法律：值得注意的是，小型企业主是此次改革的赢家，因为现行针对小型企业经营性资产50%资本利得税减免的200万澳元营业额门槛已提高至1000万澳元。这意味着所有者享受此类小型企业资本利得税优惠的资格范围得到了显著扩大。

2. 负杠杆

• 现行法律：租金亏损可抵扣工资、商业收入及其他收入

• 新法律：对于受影响的房产，租金亏损仅可抵扣住宅房产收入及未来的住宅资本利得。现有投资在“祖父条款”下基本受到保护。在2026年5月12日澳大利亚东部标准时间（AEST）晚上7:30之前持有的投资房产，仍保留现有的负杠杆待遇。

3. 资本利得税折扣

• 现行法律：持有资产超过12个月后可享受50%的折扣

• 新法律：被成本基准指数化取代，并对实际资本利得征收至少30%的税。现有投资在“既得权益”条款下基本受到保护。资本利得税的变更仅适用于2027年7月1日之后产生的收益，不会追溯征税历史收益。

4. 自管养老基金（SMSF）借款规则变更

• 现行法律：尽管与非自管养老基金购房者相比，自管养老基金的利率通常较高，但仍可安排借款购买住宅房产。

• 新法律：自新法生效之日起，将不再允许通过新的自管养老基金（SMSF）借款安排购买住宅房产（现有安排受“既得权利”保护）。商业房产借款仍可继续进行。

5.对普通劳动者的好处

从2026-27纳税年度起，所有获得劳动收入的澳大利亚税务居民均有权就与工作相关的费用申请1,000澳元的标准扣除额。

发生了什么？

该法案旨在用成本基础指数化取代50%的资本利得税折扣，并引入30%的资本利得最低税率。这些规定将适用于2027年7月1日或之后产生的所有资本利得，包括来自资本利得税实施前资产的收益。

该法案及法案的正式名称分别为《2026年财政法修正案（税制改革第1号）法案》（改革第1号法案）（第1号改革法案）、《2026年财政法修正案（税制改革第1号）法案》（本法案）以及《2026年所得税税率修正案（税制改革第1号）法案》。

自2027年7月1日起，住宅房产投资的负杠杆政策将仅限于新建房产，通常适用于2026年5月12日澳大利亚东部标准时间（AEST）晚上7:30或之后取得的房产权益。

法案在通过前有哪些议会修正案？

《改革法案》在参议院通过前经过了修订，以纳入各项修正案。

自管养老金基金（SMSF）的有限追索权借款安排

该法案将自管养老金基金（SMSF）未来开展的有限追索权借款安排（LRBA）限制在商业房地产投资融资范围内，这意味着有限追索权借款安排不能用于住宅房地产投资。对于计划投资住宅房地产的自管养老金基金而言，这可能是一个不利举措。值得注意的是，自管养老金基金的利率高于非自管养老金基金的住宅房地产贷款利率。

在该法案生效前已签订的现有SMSF借款安排不会受到新限制的影响。作为对生效前已签订的另一项借款安排进行再融资的借款安排，同样不受影响。如果相关资产是根据生效前签订的安排购得的，即使资产收购的结算发生在生效之后，该借款安排也不会受到此项变更的影响。

资本利得税（CGT）的主要调整

将现行小企业活跃资产50%资本利得税减免的200万澳元营业额门槛提高至1000万澳元，从而扩大了该小企业资本利得税优惠的适用范围。该更高门槛适用于包含2027年7月1日的课税年度及之后的课税年度。