澳洲房产税进行两项重大变更 外国买家注意

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ACB News《澳华财经在线》11月15日讯 澳联邦议会于15日正式审批通过针对外国购房者的“空屋税”。

今年五月发布的2017预算案曾宣布大范围的改革措施，以改善民众住房难及租房难问题。此次通过的《2017财政法修正（房产税完善）法案》规定外国人拥有的住宅，如果在12个月内空置了半年以上，却未提供给租赁市场者，须缴纳年度的空置税。

澳财长莫里森说，空置税是特恩布尔政府外资框架的一部分，旨在提高可居住房屋的数量，激励外国业主将房产用于出租，帮助澳洲家庭有更多房屋可住。

空置税适用于2017年五月9日东部时间下午7.30分之后所提交的外国投资申请，澳税务局负责管理征税事宜。

此次法案还包括了调整投资性房产的课税方式，不允许投资者将看房及维护房屋产生的旅行支出用于抵扣。工厂及设备折损抵扣仅限于此前未使用过的资产，以避免多个所有者就相同物件申报超过其实际价值的折损额。两项均自2017年7月1日起生效。

“这两项变化将提升我们税收体制的完整性，预计在前瞻期内为政府带来8亿澳元的预算收入”。

空置税的可操作性

悉尼、墨尔本等热门房市所售房产空置引发越来越多关注，这类房产面临州及联邦政府的双重征税已然成为现实。

维州是全澳最早开始征收空置税的州。墨尔本借鉴了温哥华的政策，对一年中空闲6个月以上的房屋按照其价值征收1%的空置税，这一政策适用于在墨尔本内城区和近郊区购买第二套房产的海外买家。新州今年也宣布开始对海外购房者征收空置税。

联邦政府确立的新税，约5500澳币的空屋税“罚金”与买家支付给澳外资委的申请费相当，适用于100万澳元以下房产，而更贵的房屋税费将相应增加。

外国买家将须提供可证实房屋有人居住的证明，比如租约，并按期提供空置费报税单。如果房屋所有人或其亲属居住房屋达半年以上，则不需要缴费。另一个方法是将房屋出租半年的时间，但是，通过Airbnb等网站进行短租的办法或许不足够避免缴税。

业内人士认为，“空置税的实施是有操作困难的。例如，如何界定空置的‘合理原因’？从理论上说，这种税应该用于可居住的房屋。因此，如果你拥有的是一套投资房，你可以怎么办呢？比如，将厨房的水池拆掉，然后说房子不适合住人？”

在温哥华，空置税的征收主要由房主自己申报，这就给政策的有效性打了个折扣。但决策者们也考虑过另一种方法，就是要求所有房主都向监管部门确认自己名下的住房在过去一年中至少有六个月都有人住，但这样又增加了过多的审核工作，也难以实施。

缺乏关于空置房的可靠数据，是澳洲政府实施空置税的最大挑战，而澳税务局将颁布怎样的征收细则，备受关注。

那些影影憧憧的空屋

澳华财经在线先前报道，据澳统计局2016年澳洲人口普查数据显示，全澳空置房屋有108.89万套，空置房屋率高达11.2%。

智库Prosper Australia根据从三家水利公司提供的用水数据估计，2014年时墨尔本有8.2万套房屋空置。 

过去几年，澳洲首府城市的房屋空置率在上升。根据去年的人口普查数据，在过去5年中，墨尔本的空置房产增加了19%，悉尼上升了15%。

“考虑到全澳几千个露宿街头的流浪者——2017年悉尼每晚露宿街头的有400多人——以及几十万住房条件拥挤或支付房租有困难的人，如此高的空置率是很残酷的。”新南威尔士大学城市未来研究中心副主任Hal Pawson 说。

澳洲房价高飙的情况下，海外投资者，尤其是华人买家成为众矢之的，成为政府的主要打击目标。

有舆论认为有大量空置房屋都是中国炒房客所购。不过，事实是否真的如此？

尽管近五年间华侨居民基数在增加，但是更高比例的华人在积极融入澳洲生活是不争的事实。

2016大普查透露出一项耐人寻味的信息。统计局挨家挨户调查过程中，空置的房屋却多是本地人拥有。从出生国看，澳洲本地居民的计数不足率仍然最高，为8.1%。

华侨却是近五年间计数不足率变化最大的国家。由2011年14.9%降到6.2%。也就是说，华侨居民在此次普查中参与度大幅改善，更多是居有其屋，屋有其人。

瑞银UBS近期对3060名中国消费者的调查也作出印证。数据揭示，中国人保持较高的海外置业意愿，持有海外房产者比例不断上升，且购买用途为临时居住的比例进一步提高。

大陆买家在海外所购房产时常闲置或保持空置，然而8月时空置水平由半年前25%降到了14%，报告称可能是由于投资者更加关注租房收益。

至于那些影影憧憧的空屋——

悉尼与墨尔本房市有着高比例的投资者人群，才是诸多楼宇空置、租金回报下降的真正因素。

对此澳政府了然于胸，本次颁布的两项举措产生更广泛影响的可能是投资房的税惠撤销。

澳财长莫里森说：“我们已经看到收紧投资性贷款产生的效果，能够帮助减轻澳大利亚住房市场的压力。今天通过的改革进一步彰显出政府改善澳人住房可负担性的承诺。”