每日地产 | 悉尼墨尔本或再跌9%，报告称工党税改将使房市进一步恶化

近日，房地产咨询公司RiskWise Property Research与Wargent Advisory合作进行的一项详细研究预测，如果工党对地产税的改革得以进行，其影响相当于借贷成本提高20%，悉尼和墨尔本两地本就举步维艰的房价将进一步下跌9%。

研究评估了此次改革措施对全国84个市政厅辖区将产生何种影响，除了上诉结论，研究结果还表明，其影响程度在全国范围内有明显差异。

最易受影响的地区包括达尔文、Mackay、珀斯内城区以及Townsville，这些地区房价降幅可能高达12%。

除去此次预估的下跌幅度，另外几个因素已经导致了房价下跌，这几个因素包括：政府加大了对于投资者贷款的监管力度；海外买家（尤其是中国买家）的购房需求大幅下降；废除了针对房屋业主的几项重要税收减免政策；皇家银行委员会（banking royal commission）进行调查问询后，人们对于贷款紧缩的担忧。

工党最初曾在2015年提出修改负扣税的计划，并于2016年初正式通过该政策。与其他有关负扣税变动潜在影响的综合性研究不同，RiskWise的这份研究使用了Corelogic的详细数据，将公寓开发比例、建设及近期出现的房价下跌等本地因素也考虑在内。

为解决不断加剧的房屋负担性问题，工党在上次大选前提出了这些举措，同时也希望以此为手段减少预算赤字。

房地产业纷纷呼吁，房市正处下行趋势，不应在此时修改负扣税，而影子财长Chris Bowen却对这一呼声充耳不闻。澳洲房产委员会（Property Council of Australia）于上月在堪培拉举办了一场论坛，他在论坛上表示，修改负扣税并不是为了解决短期内的房地产周期问题，而是要对房市进行长期的结构性调整。

工党还表示，如果该政策获得政府支持，下一步将会征询金融监管机构的意见。按照工党计划，负扣税政策仅限于新建出租住宅，资本增值税优惠也会从原来的50%减半至25%。

布里斯班分析师Pete Wargent参与了这份研究报告的撰写工作，他表示，对于受影响较大的地区，可能需要采取一些缓和措施。

他说：“这会让住户的财政状况变得增加紧张，还会带来一些潜在的连锁反应。虽然按照工党的说法，这一政策的初衷是冷却房市，这在2016年就是一个热门的政治话题，因为当时悉尼和墨尔本房市已经完全失控了，但放到现在，这样的政策会让本就不景气的房市雪上加霜。”

根据公司制作的模型，修改负扣税带来的影响相当于利率突然飙升1.15个百分点（超过澳洲储备银行四次的利率上升值），而对于许多借款者来说，则相当于贷款还款金额增加了20%多。报告指出，这一估算是以悉尼公寓市场为参考。

届时，新州及维州房价将下跌9%，其次是西澳和北领地，将下跌7%，南澳和首都领地也将分别下跌6%。塔斯马尼亚受到的影响最小，只下跌3%。公寓价格则将下降10%到2%不等。

模型还显示，受影响最大的地区包括投资者及公寓比例较高的市政厅辖区。

研究发现，在某些地区，房价下降会导致新建住宅启动项目减少，从而加剧房屋租金可负担性。

作者表示：“报告得出的结论是，除了投资性公寓，如果采取适当的政策来鼓励自住业主房屋供应，修改负扣税对于房屋可负担性确实会有一定的积极影响，但也仅限于那些最大的首府城市。”

Wargent先生则警告称，虽然工党的目的是为依然享有负扣税的新开发项目提供资金，但在大城市中被称为 “缺失的中环”的地区，这可能会导致开发商只开发适合投资者，却不利于家庭及买家的住宅项目。

他还补充道，悉尼和墨尔本房市可能会在24个月内达到新的平衡，以应对政策变化。他表示：“租金收益会上升，投资者会以各种方式重返市场。虽然房价会下降，但好在房屋需求较高，所以也不会有什么灾难性后果。”