悉尼华人区Eastwood近5年房市分析：别墅租金在往上涨，公寓投资回报也不错！
上周我们研究了一下Burwood 宝活区过去五年的房地产市场分析，这周我们来看看另外一个著名的华人区，Eastwood （伊士活），也有朋友称之为145。
Eastwood 其实分为东西两片，火车线是全区的最低点，火车线以东其实算是一个韩国人区，而火车线以西是大批华人聚集的区域，拥有大量的华人餐馆，也有华人超市，购物娱乐都很方便。
Eastwood 拥有大约5.2平方公里的面积，距离CBD 大约14公里。这个区拥有31一个公园，覆盖了6.5%的面积。在2011年的时候，Eastwood的人口有16，193人，在之后的5年里面人口增长了超过10%，到2016年人口已经增长了到了17，880人。这个区的主要人口构成为20～29岁的年轻人口为主。在这个区的家庭以有孩子的年轻家庭为主，平均每个月还贷额为$1,800~$2399之间。
总体来说Eastwood 的居住人口为专业人士为主，在2011年，66.3%的房屋为自住房为主，到2016年，这个数字下降到61.9%。目前这个区的房子总中位价为一百八十六万上下（2018年5月的数据）。
销售和价格
目前Eastwood 还是以别墅为主，大约有4000多套别墅，中位价接近一百九十六万，已经非常接近两百万了；而公寓数则略少于3000套，中位价是七十六万左右。
下图为别墅在过去五年的销售情况：
可以看得出来过去五年房子的销售量属于稳中有降的情况，而房价在2013～20116年有比较明显的增幅，在2016年五月之后增幅放缓，目前属于房价属于比较平稳的阶段。
这一点在中位价的变化表可以得到认证，房价政府在2013年年底的时候增幅最厉害，超过了30%，然后增幅下降，到现在已经少于5%的增长了。
以下是房产在市场上挂牌到销售所需时间，以及实际卖价和房东开价之间的折扣比。从表格可以看出房产在市场上基本都需要2～3个月才能卖出。卖价与房东的开价之间相差的幅度在2013年～2015年之间并不大，2016年之后有个比较明显的波动，现在有点回复到2016年时候的状态。
看完别墅的销售情况，我们来看看公寓的情况：
上图可见，公寓在供应量在过去5年呈比较明显的波动态势，价格在2017年5月的时候达到了顶峰（那一段时间，若晨集团在Glen St 上推出了两三个比较优质的楼盘）。在2017年年底之后由于收到贷款政策收紧等因素的影响，公寓的供应量和价格都有所下降了。
从上图，公寓楼的中位价的变化图上我们就更能看出问题了，进入2017年年底之后房价不但没增长，还有所下降了。
不过这个区域的公寓的销售时间比起别墅来说还是短了不少，在房东让利的情况下销售一般都能在两个月能成交。
出租和投资回报
看完别墅和公寓的买卖，我们再来看看租凭的情况。
别墅：
别墅的中位价租金在720块每周左右，总体来说还是有所增加的，跟5年前的600块每周相比，平均每年都能增加24块每周。其实还算是可以的，毕竟在2015～2016年之间租金还是跌了一下，但是在2017年的时候反弹的比较强劲，目前租金还是往上涨的。
但是由于房价在过去5年里面涨的也是比较厉害的，所有别墅的投资回报在2016年之后一直保持在2%左右。
公寓的情况又是如何呢？
可能由于都是小户型为主，公寓的租金中位并不太高，在过去5年里面的增幅并不大的，在420块每周到470块每周之间变化，在2014年到2017年间只有20块左右的增幅变化。
公寓的投资回报在2013年的时候还是比较好的，能有接近4%的投资回报，过去1年里面由于房价有所回落，所以投资回报现在还是高于3%的，这个在整个大悉尼地区来说，还算可以的。如果是全新的公寓，每年还有耗损的税务折扣优惠，所以投资回报其实还算可以。
其实Eastwood 居住了很大一批从chatswood 搬过去的华人，在建造Epping 到chatswood 火车线的时候，很多朋友看准了这个时机卖掉了chatswood 的小房子，到Eastwood 换成了大house，也狠狠的赚了一笔。
只是eastwood 有部分区域，特别是火车站附近属于洪水区，最严重的时候洪水把图书馆给淹了，这个也导致council 需要花大价钱来做好水务处理。如果有在eastwood 起过房子的朋友都会知道一点，council 对于储水箱的要求特别高，比起其他council 的要求多了一倍，甚至是3倍。
这是一个2012年洪水时候的视频： https://www.youtube.com/watch?v=uBT2Ynfig6U
Eastwood由于有好的学校，又有火车线，交通方便，华人聚集，还是得到了很多朋友的喜爱。也是笔者比较喜欢的一个区。公寓的投资回报在整个大悉尼范围内，还是不错的。
本文所有数据与图表均由RP data提供。
关于作者
Tony Tang是拥有15年建筑设计经验的新州资深注册建筑师、BIM的管理经理。他参与的大型基建项目包括Lane Cove隧道，西北铁路，Wynyard火车站的更新以及Barangaroo渡轮码头的设计与施工。
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