“楼花”价格风险升高 银行收紧期房贷款

两三年前房地产繁荣高峰时期，许多购房者购买了期房。但随着房价和租金都在下跌，这些正在完工交房的房产风险升高，银行开始收紧期房贷款，更严格地审查期房贷款的申请。

更高的贷款条件和不断下降的房价之下，许多购房者开始寻找其他贷款机构，或面临法律诉讼以及损失定金的困境。

而对开发商来说，房贷收紧、更严峻的市场条件、对较小公寓及一些内城区的贷款禁令、外国投资者的退出以及投资者热情的冷却，也使他们的压力日益增大。由于更难以获得开发贷款，开发商获得新住宅项目许可的难度也增大了。

“一些房地产营销人员过去很容易将新公寓集中的高风险地区的大量期房楼房售出，但现在举步维艰。尽管他们做了大量的营销和销售工作，但交易还是在下降。”提供房地产风险评估专家、RiskWise首席执行官Doron Peleg表示。

在市场高峰期，期房购买者向银行申请贷款时，银行会根据对市场风险的评估以及对借款人收入和支出的初步分析，有条件地批准贷款。房屋完工后，银行将对公寓进行最终评估，并检查借款人的财务状况是否有重大变化。

市场状况恶化和信贷紧缩之际，银行正严格依照“负责任贷款”的指导，对借款人的偿贷能力进行严格审查。看到租金下降和公寓供过于求的状况，银行对资本增长和收入预测可能需要修改。

房贷经纪人也透露，银行正在“收紧批准”并将这一影响描述为“非常重要”。

包括澳洲最大的房贷提供银行联邦银行（CBA）在内的银行表示，他们正在加紧完成对借款人的第二轮评估，即期房交房后的评估。

“我们根据具体情况评估每一项住房贷款申请，以确保我们满足客户的需求和我们负责任的贷款义务，”一位银行发言人说，“如果客户购买了期房，在完工之后，我们需要进行正式的房产估价，并在交房前再次确认客户的财务状况。”

银行最近为评估借款人提出了更详细的指导方针和更严格的标准。例如，CBA评估了多达十一项生活费用，从宠物到学费和健身房会员资格。

根据投资银行摩根士丹利的分析，澳洲的公寓建设许可已从2016年末的高位回落。从历史上的房地产周期来看，受周期影响较大的房屋都是公寓。

但摩根士丹利的分析显示，尽管新建房屋数量开始下降，但规划多在市场高峰期所做，这意味着大多数州的房屋完工量仍然处于高位。

房产大数据公司CoreLogic近期警告说，公寓供应过剩、价格下跌和需求放缓使悉尼转售价低于购买价的公寓数量翻了三倍。

CoreLogic的数据显示，9月份悉尼交房期房公寓中，30%的估价低于原始合同价格，这是一数字是一年前的两倍多。而墨尔本的情况也类似，有28％的期房公寓估值低于合同价。

对于这类房产，银行会要求买家增加首付款。而无法解决这一问题的买家可能会失去定金。他们可能被开发商起诉要求补足合同价格和转售价之间的差额。

瑞银（UBS）经济学家George Tharenou在最近的一份报告中表示，未来仍有巨大的房屋供应量。这些物业很可能是在去年悉尼和墨尔本的价格达到顶峰时，或者在2016年几乎达到峰值的时候购买的。

他表示，这些住宅的大部分买家都面临着“负资产”的前景，房产抵押的价值高于房产的价值。这增加了未来几年内交房失败的风险。

在线房贷经纪人HashChing的创始人兼首席执行官曼迪普•索迪表示，许多期房单元房销售价格过高。“这是因为营销成本，开发商利润和多个中间房的费用都被转移到价格上。”

房地产研究公司RiskWise的创始人Doron Peleg表示，“单元房饱和”是一些地区被列入悉尼和墨尔本高风险地区的主要原因。

例如，悉尼的Norwest大约有700套单元房，另外1500套单元房将在未来两年内完工。 Peleg先生表示，“消化这么多单元房”非常困难。

墨尔本的Footscray未来两年单元房完工量将增加近50％，也被列在高风险地区名单上。Footscray附近地区也有许多单元房待建或在建。

不过期房独立屋和独立屋土地的需求仍非常强劲。

也有一些公寓项目的估值较为坚挺。例如，中资开发商绿地集团在悉尼Potts Point开发的Omnia公寓大楼，交房时的估值仍保持与合同价格相同。