瑞银：澳央行降息不会松动银行房贷 楼市前景仍不乐观

澳统计局本周发布的疲弱的去年四季度经济数据，促使越来越多的经济学家认为，澳央行今年将把基准利率降至1％，金融市场定价也反映了央行会在未来12个月内降息25个基点。

澳统计局本周发布的疲弱的去年四季度经济数据，促使越来越多的经济学家认为，澳央行今年将把基准利率降至1％，金融市场定价也反映了央行会在未来12个月内降息25个基点。

通常央行降息意味着银行会松动房贷，将房贷利率相应下调。但瑞银认为，如果央行降息，估计四大银行可能只会将约基准利率一半的降幅传递给借款人，而且降息也不会导致房贷增长再度加速，房贷增长会进一步放缓，加剧房价下跌的风险。

从历史上看，澳央行降息并不一定能保证浮动抵押贷款利率会下降相同的幅度。实际上，尽管基准利率自2016年8月以来一直保持1.5%不变，但近年来银行实际上已经上调了浮动房贷利率，理由是批发融资成本上升。

如果澳联储今年将利率下调50个基点，房贷市场将发生怎样的变化？浮动利率会下降同样的幅度，还是银行为降低净息差压力（NIM）只将浮动利率下调少于50个基点？

瑞银（UBS）预计，今年央行会将基准利率降低50个基点，但认为借款人并不能指望房贷利率会下调同样的幅度，商业银行只会将房贷利率下调30个基点，或略高于25个基点。

“银行业常见的误解之一是银行的借贷成本与澳央行基准利率挂钩或高度相关。在较高的利率环境中这一理论是适用的，但在利率非常低的时期或当信贷利差扩大时，这种关系可能并不成立。”

另一个问题在于，如果央行降息可减轻房贷借款人的压力，但这是否会导致房贷需求上升，房价回升？瑞银认为，这个问题的答案是否定的。

“我们认为APRA引入的最重要措施之一是利率可负担能力至少为7％。这意味着如果标准浮动利率或固定利率进一步降低，客户的最大借贷能力也不会上升。”瑞银说。

利率可负担能力是银行评估借款人偿还贷款能力的最低利率。

瑞银表示，房贷增长不但不会回升，紧缩贷款标准和下一次联邦大选的变化，预示信贷增长将继续放缓。“房地产市场的调整变得更加无序的风险正在上升。”

去年4月，瑞银在一份研究报告中指出，一旦银行执行更严格、更符合真实情况的审核标准，可以从银行贷款购买房产的借款人数量会减少30-40％。今年2月初《澳大利亚人》报道，房贷经纪公司Loan Market董事长兼房产中介集团Ray White副主席萨姆·怀特（Sam White）称，由于皇家委员会即将公布的调查建议的不确定性，澳洲各大银行拒绝了50%的房贷申请。