尽早实施年终税务规划，是致胜的要诀（下）丨税务

我们接着上期的内容（尽早实施年终税务规划，是致胜的要诀丨税务），奉上更多税务锦囊：

4.维修和保养支出

如果您有很高的租金应税收入，那么将投资物业的维修和维护，提前到2019财政年度结束前开始并支付费用，会提高税前抵扣，从而节省税金。

税务提示：如果工作正在修复因磨损造成的损坏，则费用很可能是修理费用。但是，如果是新材料取代旧材料的全体整修，有可能被认为是资本性的折旧，要逐年摊销费用。

案例分析：

Charli家出租房的地板裂了，于是找人把厅里全部旧地板更换了，如果和原来是一样的材质，那就可当作维修费用全部抵扣。

但如果不想铺地板而是换成了地毯，这时候维修变成了装修的性质，就需要摊销到每年，而不是想象中那样的当年全部抵扣。    

5. 投资房转贷 - 对提前还款的处罚

当下各个商业银行新招不断，贷款利率屡见新低，可能您也正在考虑再融资这件事情吧。如果您没有使用offset account等账户， 您可能需要承担有关提前终止贷款合同的罚款，特别是固定利率产品。
额外费用，包括提前还款的罚款或额外利息，可在其产生的年度进行税前抵扣。为了最大限度地减税，要想转贷，麻烦请在6月30日之前完成。

那您需要考虑以下注意事项：

· 在终止之前，计算支出的罚金并将其与节省的利息费用进行比较，孰优孰劣。

· 在目前房产价值下降的情况下要特别小心，为了转贷，银行会根据当前较低的估价来审查信贷，也就意味着他们目前可能无法提供相同水平的贷款给您。

· 慎重检查手头的现金流量，要考虑将来利率提升的时候是否能够足以应对还款。

6. 折旧报告

折旧是建筑和设备的磨损。您可以节省税款而无需支付任何额外的现金。为了最大化您的扣减，谨慎的做法是让专业测量师为您生成报告。

税务提示 ： 您可以在2019年6月30日之前支付此项报告费用，在您购买新房产和利息费用低于预期的情况下非常有用，可以获得税收减免。

在继续扣除折旧时，请注意1/7/2017起对投资房的设备折旧已有限制。如果购买二手投资房产，则不再允许沿用旧设备的折旧扣除，购买新设备则允许抵扣。

7. 完整的收支记录

整租的情况下大多数租赁经纪公司会发出年度租金报表，列明收取的租金收入和代替房东支付的费用。
使用这些报表准备2019年纳税申报表时要仔细核对下，租赁经纪公司并不总是支付所有租金的费用，包括土地税和保险费，许多房东也自己另外从口袋里支付了这些相关费用。

也有很多房东自己单独出租，或将房产进行民宿短租等情形，那样情形下的材料整理会需要更加审慎，因为ATO对此情形的审查力度也在加强。

那如果空置了呢？注意，房屋空置税已经正式施行了，年度申报报告也在ATO的新范畴内。

税务提示 ：和您的会计师事先沟通需要汇总哪些费用， 扫描原始文件并发送给您的会计师作复核，这可确保会计师正确高效地生成的报告以及预防税务审计。

8. 改变您的现金预扣税

如果您的租赁投资产生了负扣税的情形，也就是说出支出大于收入，那您可以凭借此理由申请改变您的代扣代缴工资税。

税务提示: 此退款可用于减少您的贷款，支付您的利息费用或帮助其他投资物业融资。

为了帮助现金流，如果您能够在一年中提前获得此退款而不是等到年底，那岂不是很好？这可以帮助产生更多的现金流，用于日常生活或是新的投资意向。

小结: 前面提到的种种计划，只是帮助大家对自己的房产有个全面的认识，具体的节税方案还是需要和专业人士一对一沟通。税务居民和非税务居民在某些细节上，就有着显著的差异，切莫顾此失彼。

今天的文章就到这里，感谢你的阅读！