澳洲基建热潮涌动的背后，有多少房地产机会不能错过？

由于可预见的财政盈余，以及拉动国内经济增长和就业机会的需求，澳大利亚又开始了一轮基础建设高潮。在基建项目不断上马的同时，也会对相应地区的房价产生影响。

上月《澳财聚焦》讨论了有关澳大利亚教育城（Australian Education City）项目被取消的事情，引起不少关注。澳财就此进行的民意调查显示，有70%的人认为，地区基础设施建设对他们购买房产有较为重要的影响。

而在基建项目中，轨道交通对购房的决策影响较大。出行道路、高速，以及周边新建学校也有一定程度的影响。

近期，博满金资分析师团队，对澳洲联邦预算案、各州预算案和相关的各类规划方案等都进行了非常仔细的查阅和解析，“盘摸”了基建项目影响的上下游和他们的商业关联，并且就澳洲的这波基建热潮将如何影响各地区的房价做了全面的研究。这些极有价值的专业分析已由澳财集结成名为《联邦预算开启，基建红利时代》的基建特刊。

博满金资首席分析师魏睿昊在本次的《澳财聚焦》中，将独家率先分享一些在这次基建特刊中有趣的发现。

澳财聚焦

主持 : Blair Sun  以诺

撰稿：Shadow Wu 邬颖茹

嘉宾：Julius Wei 魏睿昊

视频编辑：Owen Yuan 袁文

澳洲房产复苏，基建如何引领房价？

2019年7月，在经历了近两年的连续下跌之后，悉尼和墨尔本的房价连续第二个月出现上涨。许多专业机构都表示，房产市场复苏迹象明显。

CoreLogic最新的家庭住宅价值指数(hedonic home value index)显示，在8个首府城市中，有5个城市的房价较7月份小幅上涨。其中，悉尼、墨尔本和布里斯班上涨0.2%，霍巴特上涨0.3%，达尔文上涨0.4%。

位于交通枢纽附近的物业也越来越受重视。以下面这个地块为例，维多利亚州Sunshine的7月独立房中位价为706,000澳元，但是这幅转角地块再加上紧邻的地块，共约1500平米，却在近期卖出了293万的高价，显然和它步行500米即可到达Sunshine火车站有关。

在房产市场逐渐恢复活力的过程中，交通枢纽地区的房价升值，是显而易见的规律。但基础建设影响房价的商业逻辑到底是怎么样的呢？魏睿昊表示，首先要搞清楚什么是基础建设。

有些人认为，基建就是“修桥造路”，事实上基建大致可以分成三个主要的部分：一是大家比较熟悉的道路交通，其中也包括机场和铁路建设等；二是公共事业，如水电煤以及网络通讯等；三是配套设施，主要有公立医院、学校，甚至包括一些娱乐体育设施，如体育场等。

从历史数据看，基建对地区房价和住房供求关系的影响主要体现在两方面。

首先，大量工程的上马和建筑过程中，会产生大量就业，尤其是有一些基建项目施工时间长，它带来的就业有相当高的持续性。而有一些基建项目建成之后，会为当地提供一个集中性的就业场所，如火车站和机场。由于不少人会希望就近居住，因此就推高附近地区的住房需求，并由此产生更多的服务业岗位。

此外，有许多基建，尤其是道路建设、公共交通和配套设施，能够改善当地的居住条件。有时一个好学校，就能够成为吸引一定人群居住选择的重要因素，推动地区人口增长。由此会带来更多经济效应——人们吃穿住用的日常需求都要相应的服务——如滚球式地成倍增加，并吸引越来越多人聚拢到这个地区，从而推高房价。

基建影响房价案例

其实，基建撬动房价的情况由来已久。在制作基建特刊的过程中，魏睿昊的团队对过往新州和维州的大量相关案例进行了一一比对审核，以挖掘其中的商业链条和投资逻辑。

新州一个重要的案例是悉尼的Hunter高速公路，当时的联邦预算拨款17亿澳元投入给这个建设项目。这条高速建成后连接了当地原有的一些重要道路F3高速和新英格兰（New England）高速公路。

项目从2009年开始施工，一直到2014年5月才通车，建设时间长达5年。在这段时间内，道路附近区域的房屋租金回报率大幅度上涨，当地房价也因此被拉高。相关的郊区如Buchanan、Branxton、Cameron Park等，房价都出现了明显上涨，可以说和这个项目都是有非常直接的关系。

至于在维州，过去几年墨尔本西区房价的变化，也可以看作是基建影响房价的鲜明案例。过去2年中澳大利亚房地产市场进入衰退期，维州大多数地区的房价都持平甚至下跌，可是西部的多个区却例外。

2018年墨尔本各区中位房价变化（图片来源ABC）

魏睿昊指出，西区曾经因为一些墨尔本城市历史原因，一直处于居住人口较少房价较低，缺乏关注的情况。但随着近年来维州政府把越来越多发展资源向西区倾斜，并且开始了很多基础建设项目，包括教育城项目，一度推高了西南区的Point Cook、Werribee、Tarneit等区域的房价。

不过由于教育城项目的取消，似乎也反向影响了这些区域房价。从下表中可以看出，2019年以来，上述的3个区域房价出现了小幅的下跌，而同一时期整个墨尔本的房价实际上是小幅上涨的，可见基建项目对附近区域住房市场的影响力。

从基建动向看新州和维州区域潜力

要了解基建会影响哪些区域的房价，就必须知道联邦和各州的重点项目是哪些。从今年公布的联邦预算案来看，未来十年基建支出高达1000亿澳元。作为澳大利亚人口最多、经济最活跃的新南威尔士州和维多利亚州，不仅在联邦预算中占据重要的支出比例，各自州预算案中对于基建的投入也非常高。

新州：西悉尼机场带动区域大发展

西悉尼机场效果图

联邦预算中新州基建新项目共计73亿澳元，包括：

• M1 太平洋高速公路（Pacific Motorway）延伸至Raymond Terrace：16亿

• 建造西悉尼铁路（Western Sydney Rail）：35亿

• 王子公路（Princes Highway）：5亿

• 都市拥堵基金（Urban Congestion Fund）：2.54亿

• 具有战略重要性道路建设：4.96亿

新州政府自己的预算案中，公布了未来4年（至2022-23财年）基础设施计划，总金额高达930亿澳元，为历年公布的最高金额。其中一些对区域影响较大的项目有：

• 耗资64亿建设悉尼地铁西线（Sydney Metro West）

• 20亿用于火车南北连线（North South Rail Link）初步计划，连接西悉尼机场

• 2.95亿用于铁路网络提速，改善悉尼中西部铁路路线

• 2.68亿用于大西部公路（Great Western Highway）升级工作

悉尼地铁西线站点设置示意图

可以看出，悉尼今后的基建是以西悉尼机场作为核心，与此相关的重点区域就可能展现出潜力。像是多个项目的“交汇点”Parramatta一直也许还会有更长足的发展。这个地区是多个高速公路、火车线基建的所经之地，2017年出现过房价较大涨幅，但2018年下挫也很显著。可见影响其房价的因素多种多样，需要进行更细致的了解和分析。

维州：西区大发展+外围郊区建设

联邦预算中维州基建新项目共计62亿澳元，包括：

• 郊区道路升级（东南和北部）：11亿

• 南吉朗（South Geelong）到Waurn Ponds 火车线：7亿

• 西区公路（从Ararat到Stawell的最后阶段）：3.6亿

• 城市拥堵基金：3.96亿

• 具有战略重要性道路建设：4.9亿

墨尔本通往Waurn Ponds的V/Line火车

2019-20财年维州预算案的核心，正是274亿澳元的“郊区交通升级（suburban transport blitz）”。与此同时，维州政府正在计划下一阶段的重点——对郊区（suburbs）间的主要道路进行升级。此外，政府还将投入14亿继续建造、翻新学校，16亿用来规划、建设和扩展当地的医院。其中一些对区域影响较大的项目有：

• 158亿用于全费资助东北高速公路连接线（North East Link）的贯通

• 34亿用于改造郊区火车网络，为Sunbury, Cranbourne和Hurstbrige线路提供大规模升级

• 3亿用于郊区环线铁路项目（Suburban Rail Loop）的规划与开发

维州的基建发展主要着重于西部和外围郊区。虽然，西区的发展趋势不变，但西区幅员很大，具体到哪些区域（suburbs）更有潜力，也需要仔细了解相关的交通建设和配套设施。比如一条新的火车线长几十公里，不同站点附近地区的受益程度和发展潜质都是不同的。

魏睿昊总结，澳洲的基建项目评估过程很长，政府的规划和执行节奏和力度，和中国相比有很大差别。在中国，一旦决定上马某个基建项目，执行速度会很快。在澳大利亚，基建的规划落实涉及很多层面，从联邦政府、州政府到地方市政厅，甚至相关地区的社区都会影响项目的实施。虽然并非要等到开工当天，但在此之前也要进行逐步的确认，以消减投资的风险性。

可以确信的是，在未来很长一段时期，澳洲的基建一定会带来很多房产投资和其他投资机会。