澳洲房市复苏路渐行渐明 后端市场能否破题？

目前得益于低利率环境，澳大利亚房市环境有所改善，多项房市数据向好，澳洲房市复苏路渐行渐明。但市场前端的改善尚未传递到后端市场，上游行业前景仍面临重重挑战，目前后端市场能否破题对于房市长期前景走向至关重要。

多项数据向好 前端市场强势反弹

随着利率下降和房价上涨，墨尔本和悉尼的住宅销售数量、抵押贷款批准率和最新的房建数据均有所改善。

尽管目前四大银行未能完全传递澳央行的下调利率，但在原本新低水平上的任意下调都将对借款人产生重大利好。

自今年6月澳洲房价呈现反弹迹象以来，反弹幅度超过了大多数人的预测。目前悉尼和墨尔本房屋拍卖清盘率超过70%，挂牌房屋数量增多。

房价上涨前景也令人鼓舞。CoreLogic报告显示，过去三个月来，悉尼和墨尔本的住宅价值反弹了约3.5%，有行业领先机构预测，继第二次利率下调之后，今年全澳房价将增长10%。

而澳洲最大的房产估价公司Herron Todd White（HTW）近期的分析也显示，随着房价上涨和买家信心增强，悉尼、墨尔本和布里斯班三大首府城市的房地产市场出现反弹，并开始走向复苏。（详见本网早前报道《三大首府城市触底回升 澳洲房市复苏在望？》）

根据房地产经纪公司Ray White分析数据显示，其房产拍卖会出席率在4月份触底，而目前参加其拍卖会的平均人数比一年前高出近25%，说明市场情绪正在改善。

多重挑战掣肘 后端市场硝烟味散

房市复苏前景似乎已然铺开，但还面临诸多挑战的掣肘，房地产周期前端影响要覆盖整个行业尚需一段时间。

目前二手房销售水平出现长期下降、住房信贷增速创历史新低、建筑业面临诸多挑战，对于建筑商、金融家和房地产经纪人来说，房市长期前景依然不容乐观。

截至8月的一年中，抵押贷款批准率增长约10%，住房信贷仅增长3.1%，创下有史以来的最低年增长率。

8月份，住房审批量继续下降，过去一年来降幅约为25%。

据CoreLogic的数据显示，今年春季第一个月新增上市房产数量102500，同比下降了13%。悉尼10月初的待售房屋数量同比下降了20%。

对于房市看跌者来说，这些迹象表明市场伴随着极大的下行风险。

但Ray White董事长Brian Whit认为这可能只是暂时迹象，过去六周来，房产估价出现了“相当戏剧性”的飙升，卖家开始主动接触房产经纪人。

房市整体走向或将渐行渐明

对房市整体走向而言，业内人士多持乐观态度。

房地产行协会（HIA）首席经济学家Tim Reardon估计，预计房建数量将有所下降，每年建造数量达到约18.5万的新低，这将有利于建筑活动未来的良性发展。

而早前澳央行表示房价上涨不会对制定利率政策造成影响后，有地产研究人士预计房地产市场反弹将强于预期，或出现V型反转。（详见本网早前报道《房价上涨不影响降息 澳房地产市场或V型反转》）

澳央行还指出，在某些地区如悉尼，短期内仍可能出现供过于求的局面。但考虑到发展规划影响会出现滞后，随着新增加的住房存量低于需求水平，几年后可能出现供应不足。

有业内人士预计，这种供不应求的局面将比许多人预期的更早出现。