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天际线资产三年不增值,平安买楼图什么?

2020-03-03 来源: 华尔街见闻 原文链接 评论0条

不能把鸡蛋放在一个篮子里——这是投资的基本常识。

资产管理规模超3万亿的中国平安当然也懂这个道理,但在充满诱惑的房地产市场,平安就不一定按常规套路出牌了。

2019年7月北京丽泽商务区举行的一场项目投资签约仪式上,有一位公司代表登台三次,分别代表三个项目方。丽泽是北京划定的西三环旁金融新区,聚集了一大批金主来投建企业总部大楼。

这三个项目背后的实际投资人都有平安的身影。其中包括华夏幸福转让给平安人寿的丽泽大厦项目,这是平安入股华夏幸福后双方第一次在业务层面的合作。平安不仅出了58亿的转让款,还提供额外15亿的股东借款给华夏幸福用来开发。

早些年,有人到北京的售楼处买房,不是按套,而是按单元或楼层买。

平安对丽泽的投资策略,可能也有异曲同工之妙。如果土拍政策允许,平安可能会承包下北京的“天际线”。

01

钱从来不是问题,能阻止平安的只有“游戏规则”。

保险资金投资不动产的上限比例是30%,平安资管配置不动产的比例目前还不到10%。可以预见,下一步马明哲还会继续占领大都会的“天际线”,并购或自建商业地产市场的地标性建筑。

然而“天际线”资产本身有它的天花板。尤其是在中国,写字楼的租金回报率偏低。这方面潘石屹在2019年中期业绩会上就透露过残酷的数据对比,他说SOHO中国的物业回报率3%,银行贷款的利率4%,租金回报还赶不上利息支出。

尤其是在北京的甲级写字楼市场,由于供应集中入市叠加空置率上升,预计租金水平将在2020年出现明显回落,进一步压低租金回报率。深圳和上海,也面临类似的问题。

对于境外资本,尤其是欧洲零利率环境下的长期资金管理机构,3%左右的回报率还算不错。但对于平安而言,回报就低于平均了。

2018年和2019年财报显示,中国平安净投资收益率维持在5.2%的水平不变。而在2019年,公司非标金融资产中不动产类的投资收益率更高,达到6.2%。

如此看来,平安进取占领城市天际线的实体不动产投资,反倒不如多配置点房地产信托。

也许平安对写字楼的回报预期不在于租金,而是未来有一天出售后变现资产增值。但近三年平安财报中投资性房地产的公允价值并没有明显的提高,2017年至2019年分别为771.2亿、681.36亿元、711.17亿元。这同平安大手笔的买买买是不成正比的。

02

如果说“天际线”资产的天花板是缺乏成长性的租金回报,那么对于平安不动产整个板块而言,天花板就是“监管规则”。

保险资金投资房地产领域,禁区的边界十分清晰。目前的险资不动产投资办法规定,不得投资开发或销售商业住宅、不得直接从事房地产开发建设、不得投资设立房地产开发公司,或者投资未上市房地产企业股权(项目公司除外),或者以投资股票方式控股房地产企业。

市场已经注意到,平安不动产正在禁区的边界上不断试探。从2016年开始,平安不动产以联合体或单体形式,在苏州、上海、北京、东莞、武汉等多个一二线城市斩获了多宗住宅用地。这些投资的实体都属于上边提到的项目公司,目前为止没有触发监管的行动。

与开发商依赖预售回款的高周转模式不同,平安不动产的土地投资主要来自于股东借款,也就是母公司的输血。公司于2月底发行的7亿元超短融债券报告显示,当前经营性现金流入无法覆盖公司快速增长的投资性现金流出,预计未来融资、偿债压力将进一步增加。

这些宅地中的一部分,可能会投建为政策鼓励险资参与的长租公寓。但要知道,住宅的租金回报率,普遍比写字楼更低,大量投入保险资本金显然是更不划算的生意。

03

平安做不动产的天花板,总要想捅破的办法。要么是险资投资房地产的禁区开放,要么是平安自谋出路。

平安不动产CEO邹益民在公开场合曾经谈到过不动产股权投资的两个方向:一是开发型,主要投资的是不动产增量市场,可以解决开发商高负债率的现象;二是持有型,主要投向于不动产的存量市场,能够维持持有型物业运营的稳定性。

从开发型不动产股权投资的案例看,平安给房企带来的改善不只是一笔解燃眉之急的现金。以华夏幸福和旭辉为例,在平安成为大股东后,两家公司的债券发行利率出现了明显的改善。

所以当华夏幸福的平安系高管吴向东,被聘任为阳光城的独董,投资者无限期待阳光城也成为平安系房企的一员。尽管事后上市公司回应这件事与平安并无关系,但无碍于市场看多阳光城的情绪继续发酵。

房地产告别黄金和白银时代之后,市场上甘于被险资围猎的开发商不在少数,他们已经想开了:开发房子卖给老百姓是卖,开放股权卖给平安也是卖,价格合适、诚不我欺。

地产界投资圈也有一种有意思的说法:当你发现土拍现场有平安的人出现,千万要好好表现,他们很可能不是来拿地,而是来尽调潜在并购对象的。

站在这个角度看,那些平安不动产低价拿下的宅地,更像是它为参股房企提前打下的江山。

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