一铺养三代，还是三代养一铺？小心商铺变“伤铺”。丨商业地产

中国自古以来有“一铺养三代”的说法，但近年才入市的投资客很多都诉苦不迭：这一届商铺太难带了！

首先，为什么我们会有根深蒂固的“一铺养三代”这个说法？

商铺开始兴起的近代，资源短缺，没有百货中心，没有电商平台，一个城市，一个村儿就一条街能买东西，商铺期初带来的租金回报非常可观，导致人们惯性的认为商铺的收益增值可以一直持续下去，此为“一铺养三代”。

而现在，经济起飞，资源极大丰富，商铺供给增加。

商业供给提高，同质性竞争白热化，实体门店销售下跌，租客也不再稳定。商铺之前的风光景象还能一代传一代吗？

对于投资者来说，商铺投资的难度远高于从前。

在选商铺时，对于人流量，商圈成熟程度和未来配套设施的分析都需要十分仔细，对租客的选择也要小心又小心。

一不小心，就会把自己带进一个首付比例大、还款利率高，找租客费用贵，空置时间长，还要自己掏腰包给租客做装修的怪圈，赔钱又耗时，伤身又伤心。

 悉尼零售类物业的市场近况

零售物业是专门用于商业经营活动的物业，是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。

其概念范畴不仅包括零售商业，还包括娱乐业、餐饮业、旅游业等所使用的物业。从2019年下旬至今，零售物业租赁市场持续低迷。

市场的不景气主要受经济放缓和线上购物对实体经济的冲击导致，2019年线上销售的市场份额已经占到了6.2%，在2018年这个数字为5.6%（ABS 2019）。

经济大环境不佳，更高的家庭债务和更低的可支配收入，让零售行业雪上加霜。

2019年第二季度的租金数据显示，悉尼的零售物业租金除了CBD中心位置和部分大型商业中心有所增长外，其他区域的租金都是持平或下降，而且业主需要提供给租客的Incentive，比如免租期，装修补助和租金折扣等都有所增加。

零售物业租赁市场的低迷

从2019年下旬至今，因为经济萎缩和疫情的影响，我听到了五花八门的降租金申请理由：

“菜涨价了，我们成本增加负担不了现在租金，请房东降价两万”

“我们是个非营利机构，捐款金额不足无法负担我们的支出，请房东调回三年前的租金。”

地理位置优越的，面积设计合理的商铺，房东一直处于优势地位，可以放心大胆地和租客说：

“爱租不租，想租我铺子的多得是！再见！”

而相反的，有些房东就明显不能这么硬气，万一把租客赶跑了，自己坐下来敲敲计算器：再找租客，中介佣金好几千，重新装修免租期两三个月，空置期可能要四五个月，律师费好几千，现在租金水平不如从前，万一再要个装修补贴… 然后默默地按下OFF键，打开邮件含着眼泪回复租客：

“你好，降租金是可以的。”

 所谓的“高回报率”就真的高吗？

给大家看两个商铺的例子：

在悉尼下北岸位于距主街100米的街铺，租客类别为亚洲餐厅。2017年起始租金净 $1360每平米/年，2019年下旬租客由于市场环境和经营不利，续约失败，找到新租客时时降租金22%。业主买入时理论回报率为6.5%，现理论回报率5.1%。空置期约两个半月，加上为$46，000装修和中介律师费用等。

商铺B

同样在悉尼下北岸火车站出站口处商铺，租客类别同为亚洲餐厅。2016年起租净$1940每平米/年，2019年下旬续约租金增长37%，成功续约。

业主买入时理论回报率4.5%，现理论回报率5.5%，续约成本约$8,000，包括中介和律师费用. 业主在续约之前已有三个以上的实力租客申请。

两个案例对比起来看，首先，关于地理位置，两者之间步行距离不超过5分钟，但人流量相差1倍甚至更多，虽属于一个地区，商铺A却游离在商圈边缘，并未处于中心位置。商铺A处于办公楼楼下，并不紧邻大型超市商场，有一定步行距离。

商铺B楼上有大型超市，紧邻购物中心，和火车站，附近环绕办公楼。

其次，在租客的选择上，商铺A租客无丰富的餐饮经营经验，自己无法亲自工作，以半成本加工为主，成本高，难抗风险。

商铺B租客曾是知名餐饮公司厨师出身，经验丰富，经营力强，成本容易控制，抗风险性强，发展潜力大。 

对于业主来说，商铺的购买价格，很多时候是以租金回报率计算的，商铺A的6.5%回报率在数字上明显优于第二间。

但在预测过未来3-5年的经济形势结合周边的商业发展规划，分析了租客的潜力后，明显商铺B的投资要优于第一间。

在再次出售时，商铺B也能以更高的价格，更稳定的租约和长期租客吸引到更高的价格。

而商铺A就只能慢慢等到经济回暖时，希望自己在遇到一个愿意出高价的租客，才能有不亏本出手的可能。

如何避免商铺B的尴尬情况呢？

首先，在购入商铺之前，投资者需要对区域租金有一个基本的判断，这间商铺的租金收入是否低于或高于区域同类型物业的平均租金，租金高或低的理由是否充分合理。

是由于位置更优越，还是装修条件良好？

你火眼金睛需要看到的是你买到的商铺是确实值这么多租金，还是“恰巧”碰到了一个愿意付高租金的租客。

如果你恰恰买到了商铺B这样的物业，那要怎么办呢？首先要做的是调整预期，降价至市场能接受的水平，降低空置保证现金流。

其次，在需要的时候进行适当装修翻新，提高对优质潜在租客的吸引力。

再次，在选择下一任租客的时候，要慎重考虑，宁可放弃更高的出价，也要保住一个优质长期稳定的租客。利用租客的商业价值为自己的物业价值添彩。

商铺的魅力在于，经过眼光独具的选择，和对租客的挑选，拿到一个长期的稳定的较高的回报。

最后，我想说的是，商业地产是一个能够提供稳定高回报的长期投资选择，不是那种持有一年两年就马上增值的投资产品。

和住宅不同的是，商业地产投资难度较大，需要有资深的商业物业经理，和维修人员，以及律师和会计的有效配合，方能降低风险。投资大师格雷厄姆说过：

“投资是以深入分析为基础，确保本金安全并获得适当回报；不满足这些要求的就是投机。”