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奔着“包租协议”买楼花,悉尼华女“被毁约“!质疑“霸王条款”,地产公司:完全按合同办事(组图)

2020-06-25 来源: 瑞纳 评论55条

因为看中一纸“包租协议”,华女Naya(化名)说,她当年以高于市场价的价格买下楼花。不料交房后恰逢疫情,包租变“空头”,协议被房产中介通知取消。

“租金保障协议就是预防任何不良环境对房屋出租的租金保障,不然市场好,谁要你保障这个租金?”她对此表示难以接受。

看中“包租协议”,华女买楼花

2017年,Naya在悉尼Hurstville火车站附近购买了一处楼花,两室两卫,售价$91.5万元。

“当时那边均价在80多万,这个楼盘90多万,算是高价。”她说。

今日澳洲App记者搜索realestate官网,查询2017年Hurstville火车站周边类似户型已售公寓,售价约在$770,000左右。

当然,这些当年是现房,售价仅供参考。

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2017年Hurstville周边类似房型已售房价(图片来源:realstate官网)

由于价格过高的原因,起初她并不想买。

据她回忆,销售人员给她算了笔账,如果买房后在3-5年内卖出,的确没有优势,因为当时房价已经在高位,上涨空间不大。不过,若房子有固定出租回报,就适合做投资。

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示意图(图片来源 :网络)

Naya被告知,该楼盘推出5%的租金保障。除去空置期、管理费和广告费等,每月净收入可达$3200澳元左右,或甚至可能更高。

所谓租金保障协议,又称“包租协议”,是业主全权将房屋打包给中介、物业或开发商管理,代为出租。后者无论楼市盈亏,都应按协议比率向业主支付协议租金。

而5%租金回报计算方式是,以Naya的房产为例,房屋成交金额为$91.5万澳元,在不考虑其他额外费用的前提下,与对方应每周付给她$879.81的租金(915,000*5%/52),并按月结算。

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租金回报(图片来源:供图)

因为此前和其他地产公司也曾签署过类似的“包租协议”,Naya对此并不陌生。

在她看来,这家公司承诺的5%的租金回报收益,是比较常见的包租比率,也在她预期可接受的投资收益区间内;

而这份5年“包租协议”,可以覆盖未来潜在可能出现的经济衰退期,降低了投资风险。

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示意图(图片来源 :网络)

她告诉今日澳洲App记者,最终选择购买此房,很大程度上是因为这份“包租协议”的存在。一方面可获稳定收益,另一方面,则图个方便省事、不用操心。

“结果刚交房就变卦,说‘包租协议’不能实现。”Naya认为,“他们其实早就计划好了,等你交完房再跟你说。”

收房两周就变卦,妥协真能结束争执?

由于购买的是楼花,2019年6月即两年后,开发商才正式交房。据她回忆,交房时,中介公司的工作人员并未提及“租不出去”的问题

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示意图(图片来源:网络)

然而仅过了两周左右,她被告知,由于楼市不好,无法按约定价格租出,要降低包租金额,且需要延长空置期

“我当时就很气愤,既然你租不出那么高的价格,为什么不在交房前说?”她说,“要提前知道是这样,我不会买。”

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工作人员将计算公式发给Naya(图片来源:供图)

根据中介给Naya提供的新的“包租协议”计算公式,对比可看出,开发商在最初约定的房屋空置期的基础上,又逐年增加了空置周数,5年“包租期”共增加了10周的房屋空置期

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对比空置期延长(图片来源:供图)

此外,其他项目包括年、周、月毛收入、管理费、中介佣金、年广告费、年租客管理费、年文案费等,均有调整或相应变动。

记者拿到的2017年和2019年的两份“包租协议”显示,以协议第一年为例,在各类毛利计算和成本增减调整后,2019年版本协议的第一年出租纯收入,减少了$3585.22澳元

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两份“包租协议”第一年计算对比(图片来源:供图)

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2017年约定的包租协议(图片来源:供图)

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2019年更新的包租协议(图片来源:供图)

与此同时,记者留意到,2019年新修订的协议中,删掉了“5%”租金回报率和合同金额的表述

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两份租金协议对比(图片来源:供图)

“所以实际上拿到手的钱,根本就到不了之前承诺的5%(的比例)了。”Naya说。

对此,销售人员给出了两种“选择”:业主可以接受新的“包租协议”;或是直接取消协议、不再履行包租义务。

Naya与中介公司争论了近一个月未果。她认为,“搞‘包租’就是为了省麻烦,如果他们不帮忙,自己还要多花时间找房客。我事情多,挺忙的,就不想管。”

其次,她算了一下,“如果不接受,就要找律师出面,至少也要花几千块。”

最后在家人的劝说下,想省事且尽快将房外租的她,最终选择了妥协。

“家人就说,能租就租掉吧,别烦这些事了。”

她以为这场争执就此结束,没想到的是,这次“包租协议”的调整,只是个开始。

质疑“霸王条款”:只罚业主不罚中介?

“2019版包租协议”实施了一段时间,直到今年,Naya收到中介公司消息,称按照协议上的终止条款,提前60天通知业主,该协议将于6月22日后终止并失效。

对方称,尽管“包租协议”取消,公司还是可以帮助业主管理房屋,只是以市场行为来操作。

“那就没有‘包租’一说了。”Naya不免质疑,“现在说这个协议可以随时终止,他们也没有任何责任,那签这个协议的意义何在

而地产公司的销售员工则表示,当初卖房时,并不知道公司未来会取消“包租协议”,并称对公司这一决定“没有太多话语权”。

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销售人员告知Naya“包租协议”取消(图片来源:供图)

销售称,“公司把您和我们销售都坑了。”并透露称,约有几十名业主被波及。“只听说都要取消,感觉像晴天霹雳。”

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销售人员告知Naya“包租协议”取消(图片来源:供图)

回顾整个购房过程,Naya才意识到当初签合同的时候过于草率,深感自己签了一份“霸王条款”,正如销售在对话里所说,她觉得自己“法律意识淡薄”

“当时买房的时候,直接用的中介公司的律师,他们完全没有提醒我这个‘包租协议’有漏洞。”

她后续咨询自己的律师被告知,“这份‘包租协议’含义很模糊,没有写明如果包租不实现,会什么样的问题。”

Naya所提及的“霸王”之处,是指在双方签署的“包租协议”中,在注明了提前通知的期限要求的前提下,只写明了若业主终止该协议的罚款金额,而没有提及中介方终止该协议的具体处罚措施

根据双方在2019年7月签署的租房保障协议,第2条写明,任一方中止协议,都需要至少提前60天书面通知对方。

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租金保障协议条款截图(图片来源:供图)

同时,第35条列出,在包租期限内,若业主提前终止该协议,不同时期内需要向中介支付对应金额的违约金,最高为$1万澳元。

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租金保障协议条款截图(图片来源:供图)

Naya坦承当初之所以在高位买房,“就是冲着5年‘包租’去的,不然谁会多花这冤枉钱?”

她称自己购买的其他公司房产也签过包租协议,均都在正常履行合约中。

对于中介公司的做法,Naya拒绝接受。目前,她已委托律师发送律师函,后续打算向NCAT申请赔偿。

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Naya与工作人员微信对话(图片来源:供图)

“我不想为难谁,他们工作人员也是打工的。疫情下,谁都不容易,我的房价也跌了$20万。”她说。

公司:“完全按照合同”取消包租协议

对于Naya的问题,今日澳洲App记者联络了该地产租房部的负责人,请他对此事回应。

他说,“第一阶段,这件事情的处理,我们严格按照合同内写好的冷静时间处理,提前60天通过邮件告知客户合同即将取消。所以我们也是严格按照合同里提前60天,来邮件告知客人。”

“过程中,发生了一个小插曲是,过了两周后,客人说没有收到邮件,我也跟客人反复确认,这个邮件是没有错的,同样的邮箱,我们发了第二封,客人立刻说已经收到。即便邮箱没有错误,我们仍然按照第二次发送邮箱的时间,继续累积60天,之后将按照正常的租赁管理来进行。”

“在合同上,我们严格按照上面的时间去做,我们还是希望给予所有客户更满意的服务,所以我们给予客户非常低的租金管理费用,是对客户的支持。”

“除此之外,我们积极的跟客户沟通,帮客户和物业稳定租金,因为在现在疫情状况下,很多租客要求房东降租,我们也担心这方面房东会有其他损失。”


“针对这个Case,我们跟客户电话和短信来往至少有5-6次,对于包租协议的取消,完全按照合同去做的,跟客户也说明了,我们在没有做任何违规的情况下,是不能继续的。除此之外,我们愿意给客户各种支持,各种优惠,及时与客户沟通。”

“就律师方面的法律相应,在客户给我们发了律师函之后,这个Case就已经让客户提升到了法律途径,作为销售或者其他非法律工作人员在进行沟通的时候,也只能是软性的沟通,不能做任何决策性的决定。”

对于客户提出的“霸王条款”,他认为是非常片面的说法,并说,“疫情期间,就算租客没有了,每周要付大量租金的时候,我们也不能说停就停,也需要给予客户提前60天的通知,也就意味着负担两个月的租金,这也是我们对自己的一个要求。因此双方在取消时,都有一定的约束,但绝对不是单方面。”

“在出现现在经济状况下,我们签任何协议都是对双方的约束,这个协议没有到一定的时候,双方都不会提出要求停止。如果客户提出要求停止,那可能房子他想自住,或者说别的用途,哪怕是按照条款履行他应履行的责任,他都会提出。作为公司方,也是履行公司方的协议,我们也是履行我们履行的协议。”

但他解释说,“无论任何一方想要停止协议的时候,肯定都是遇到一些不可抗力因素,所以这个时候,没有一方是特别舒服的。我非常理解客户现在的反应和动作。”

最后,他称,“我们只是遇到困难后,更用心的做好我们应该做的事情。无论任何一方对我们存在误解,一点不会造成我们公司对于物业管理和服务态度的折扣。”

您对Naya手头的这份“包租协议”,以及对地产公司取消协议的举措有何看法?请在下方评论区留言。

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(记者 瑞纳)

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最新评论(55)
JCF
JCF 2020-06-25 回复
这是不是那个HT华信公司吗?老干这种坑人的事,和我的亲身经历一模一样,现在房子还空着,也不给我钱了,只能选择认栽了, 请问我怎样可以联系到这个NAYA女士, 我也想一起讨回公道! 不能在被中介这样坑下去了
机场港口提货
机场港口提货 2020-06-25
通过包租的幌子欺骗客户买楼花,投资者要擦亮双眼
Scott
Scott 2020-06-25
以前朋友圈好几个在某信的,我看现在都跳去别的中介了
土澳居民hoXRD
土澳居民hoXRD 2020-06-25
加我一个。楼建好了。自己告诉的我。当初就是骗我的。只要没落在纸上这帮逼都可以把月亮送给你
别整没用的
别整没用的 2020-06-25 回复
不要买楼花不要买楼花不要买楼花。中介和开发商一点职业道德都没有。
erkin
erkin 2020-06-25
只要不买华人区的就好,我16年买的gosford楼花,现在资金很稳定,鬼佬租房的多
阳光夏日
阳光夏日 2020-06-26
还要看开发商和中介的,不能一杆子打死好吧,我买房子的中介就挺好的。
土豆居民
土豆居民 2020-06-25 回复
找Fairtrading, 上Tribunal申请赔偿损失,不然中介公司觉得买家又傻又好骗,下次还有人上当
Nabuas
Nabuas 2020-06-26
凡事华人公司只要说包租全是骗人的,去鬼佬处买房,千万别跟华人买,谁叫她们全失信,太多太多太多人上华人老板的当了,记住了千万别跟华人买房
土澳100%
土澳100% 2020-06-25 回复
都是中国人骗中国人。昨天听一个在澳洲修车的师傅,干了近两年了,但不愿意留在澳洲,原因他说:中国人在澳洲除了利益,没有朋友,没有亲情。
阳光夏日
阳光夏日 2020-06-26
也要看人的。
OZZO
OZZO 2020-06-25 回复
基本都猜到了是华信 哈哈哈哈


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