新西兰加息控制房价，澳洲却选择另一条路

自从2020年疫情爆发之后，世界各国采用的都是降息和印钱等办法来刺激经济。虽然很多时候经济是起来了，但是后作用也非常大，一个明显的例子就是物价上涨。从石油煤炭天然气，到汽车房产股票，甚至到居民日常消费品，都出现了至少10%的上涨。但是各国的工资收入增长则都远远低于了物价涨幅，这直接就会导致了一个普通居民消费力下降，而富裕社会阶层却财富大涨的巨大反差。反差大了，不但会影响社会稳定，也会导致整体消费能力的下降，毕竟，有钱人不是大多数。

在本周三，地处澳洲旁边的新西兰在7年内首次宣布加息，正式开始逐步结束之前的宽松货币政策。虽然这次新西兰即使在加息之后依然也只有0.5%，但是毫无疑问，这个态度就是明确的表明了新西兰为了维持低通胀、支持最大程度的可持续性就业以及应对房价上涨所发出的明确信号。翻译成简单一句话就是：要压制房价，但是又不能过多影响商业和就业，所以值提高一点点。虽然只提高了一点点，但是其象征意义很重要。

但是在一天之前，也就是本周二，澳洲刚结束的央行利息会议上，澳洲央行依然宣布维持了目前的澳元基础利率不变，并且将会继续延续现在的国债购买计划到明年2月。国债购买计划，其实就是印钱，央行通过无成本的印钱，之后用这些变出来现金去市场里收购国债，那卖出国债的机构或个人就等于收到了央行变出来的钱，这些钱就开始流通了。换句话说，相比于新西兰开始加息，澳洲这里不但不加息，还在继续印钱，刺激力度远大于了新西兰。

但是我在2周前的文章里已经说到了，澳洲的联邦银行和澳新银行纷纷已经主动表态，希望监管部门能加息来控制房价上涨。他们这么做除了要表态自己关注民生以外，更多的是为了给商业银行的存贷款利润率增加而考虑。但是澳洲央行行长也明确再三重申，2023年底之前不考虑，并且说到控制房产并不仅仅只有加息这一条路。于是这就杠上了。那如果要控制房价，又不能加息，有没有办法呢？

有。在昨天新西兰央行发布加息消息的同一天，澳洲这里的银行监管机构，澳洲金融谨慎委员会宣布了将会提高商业银行的贷款支付能力缓冲测试率从原来的2.5%提高到3%。这是给什么意思呢？

打个比方，我们去银行申请房贷，看到的广告上的利息可能是2%，但是当我们递交申请之后，银行在内部审核时，会用广告里利息2%加上他们的一个缓冲利率2.5%，也就是4.5%的年化来测试申请人是否有能力还款。为什么要这么做呢，就是为了避免因为加息之后，申请人因为没有还款能力而导致呆账坏账发生。这个缓冲率越高，则申请人能申请到的总贷款金额就会越少。

所以把现在使用的2.5%提高到3%，那银行就会使用广告上的利息，加上额外的3%来测试贷款人的还款能力，以此来决定给与多少金额。那根据统计，每提高0.5%的额外缓冲利息，贷款人的贷款金额就会减少大约5%-8%。换句话说，其实就是变相的减少了银行新增给房贷的总金额。但是这个增加还款测试利率，只针对新申请人，对于现在已经在支付房贷的人来说没有任何影响。因此这是控制未来房价的一个有效办法。当然，现在澳洲只是试探性的走出了第一步，如果在未来3-4个月房价依然高速增长，那监管方面必定会出台下一步措施。但是不论是降低贷款金额，还是提高贷款门槛，都属于技术性措施，而不是像新西兰一样的直接加息。毕竟现在澳洲受到的新冠疫情冲击要远比新西兰大的多，因此需要的恢复时间也会长的多。

对于房价和其他资产价格长期走势而言，只要澳洲这里的超低利息和购买国债两把刀都没有撤回，那上涨是肯定的，只是多少而已。而目前澳洲政府和央行流露出来的态度也非常明显：虽然知道低息和印钱会引起物价上涨，但是在选择物价上涨和重振商业和就业来看，毫无疑问澳洲在未来1-2年都会选择后者。只是对于所有上涨的产品里，政府希望房价能慢一点，仅此而已。

2020年开始的新冠疫情延续的时间远超大家想象，如今快2年了，依然没有结束。未来很有可能只有到特效口服药物普及之后，大家可以在药店像买止疼药一样买到新冠药物之后才算彻底控制住。而幸运的是，现在美国刚出来的几款口服特效药已经在申请牌照，一旦获批，那未来正式控制疫情的曙光就即将来到了。大家记住，新冠很难灭绝，但是只要有药物可以治疗，而不仅仅靠自身免疫力，那就可以常态化。

图形分析 

澳洲天然气霸主WPL：常言道，三十年河东三十年河西，这去年是铁矿石，今年上半年是煤炭，天然气似乎就被排除出了能源产品的列表。不但没有上涨，在今年7月之前一直在跌。这WPL作为澳洲最大的天然气企业，也从疫情之前的高峰35澳元下跌到1个月之前的19澳元。和它的同行矿老板相比非常丢脸。但是如今铁矿石暴跌，中国印度缺电，直接导致了煤炭和天然气作为发电厂燃料价格暴涨。大家可以重点关注WPL。以及其他的天然气公司。我觉得回到2021年初价格是很有希望的，也是很保守的估计。