海外资本回归维州，亚洲投资者“大手笔项目”频现！未来几个月将有更多开发商倒闭（图）

1.海外资本回归！亚洲投资者“大手笔项目”频现

随着澳洲国门重开，亚洲投资者重新将目光投向了澳洲的商业地产。和以往的投资大多来自中国大陆不同的是，现在越来越多的越南、新加坡、马来西亚和香港的资本进入澳洲。

来自东南亚的投资者是Stonebridge Property Group商业地产的主要参与者。墨尔本Lalor的一家Coles超市，以2.98%的超低收益率出售。它被越南投资者财团以1377万澳元的价格收购，并引起了多方的兴趣。

Stonebridge的亚洲业务合伙人Kevin Tong表示，该资产租给 Coles至2028年，位于一块3300平方米的大型地块上，具有开发潜力。

“任何拥有大片土地的大都市资产，我们都看到了比以往更高的收益率，因为买家看好土地价值而不仅仅是开发后的收入。”他说。

亚洲高净值投资者占八项投资组合资产的50%。亚洲投资者还以略高于1100万澳元的价格购买了两个托儿中心，其中包括位于布里斯班Auchenflower的长期租赁的Little Locals运营中心，收益率为4.5%。

Tong表示，疫情前的亚洲投资者当然很活跃，但通常会远程管理他们的资产，留在原籍国。这种情况在疫情后发生了变化，许多新的亚洲投资者计划将澳洲作为家园。

与过去一样，亚洲投资者被澳大利亚的稳定性和安全感所吸引，但不像过去，你看到很多人从海外过来，把钱投入进去，然后又回到他们原来的地方，很多亚洲集团都来澳大利亚投资，因为他们计划和家人长期住到这里。他们在这里买房，送孩子上学，所以这对他们来说不是一次性投资。”Tong先生说。

Burgess Rawson的Billy Holderhead表示，周三在墨尔本举行的投资组合拍卖中也有亚洲买家的身影，其中21处房产中有16处以 6700万澳元的总价售出，混合收益率为5.03%。

2.加息或致房市降温，未来几个月将有更多开发商倒闭

由于澳洲最大的开发商面临销售协议破裂、需求降温，以及该行业近年来遭遇的一些最严峻的环境。一位建筑商破产专家警告称，澳洲房地产市场将面临更多痛苦。

Jirsch Sutherland合伙人Andrew Spring在谈到严峻的逆风时表示：“这是预料之中的事。”他预计，随着利率的上升，这种逆风在未来两年只会加剧。

他表示，未来几个月将不可避免地会有更多的大型开发商倒闭，此前许多大型澳洲建筑公司已无法在当前的市场中生存。

开发商已经面临着材料成本上升、新冠疫情造成的停产、供应问题和劳动力短缺等一系列噩梦。

Spring说：“利率上升带来的担忧是，它会减缓房地产繁荣，或根除房地产繁荣，以至于购房者担心他们的房地产价值不再持续上涨，实际上可能会下跌。”

他说，这种担忧可能导致最终用户退出房地产交易，银行批准的抵押贷款减少，投资者谨慎撤退。 

“价格可能会更快地开始动摇。对于目前正在建设中的开发项目来说，如果他们已经做好了预售，那么实际完成这些预售的风险有多大？”

Spring说，他听到越来越多的故事，说开发商接洽买家，要求更多的现金，以便房屋或公寓能够完工。

“到了某个时候，你会说，‘好吧，实际上，我赚不到钱了，我不会完成这些项目了’。如果销售失败了，开发商要怎么处理这些房产？他们必须把它带回市场，这就造成了供应过剩，这是否也会推动价格下跌？”

Spring表示，上周利率从0.1%上调至0.35%，这本身并不是一个大问题，真正开始产生影响的是澳联储利率即将升向2%。

AMP Capital将加息至0.35%形容为“超出市场预期”，并预测澳联储的现金利率今年将达到1.5%，到2023年中期将达到2%。

Spring表示：“这显然将削弱消费者信心，因此我们很可能看到购买房地产的热潮消退，这至少将抑制房价上涨，并可能给房价带来下行压力。”

他说，材料成本和劳动力短缺的问题在2022年“只会真正恶化”，这在很大程度上是由于新州和昆州的灾难性洪水以及持续的暴雨事件造成的巨大需求。

整个2021年，建筑材料成本上涨了15%至20%。

“当有超级需求时，价格明显会上涨。这是另一种解释，为什么会出现这种情况，我们创造了一个通胀环境，利率必须随之而来，这一切都给这个行业带来了压力。”

由于成本飙升，预先谈判的合同变得不可行，并将开发商推向边缘，一些开发商已经倒下。

Probuild和Condev等巨头已经倒闭，Privium Group、Dyldam Developments、Hotondo Homes特许经营的Tasmanian Construction、ABD Group、BA Murphy、Pindan和Inside Out Construction在最近几个月已经破产。

Spring说：“不可避免的是，建筑行业将会有更多的资不抵债的人。”这将对建筑商、分包商和行业造成“多米诺骨牌效应”。

AMP首席经济学家Shane Oliver预计，利率上升将导致澳洲全国房价到2024年初下跌10%至15%。

Oliver在一份市场报告中写道，澳联储只会在“必要的情况下”加息，以冷却通胀。