新财年投资房申报 税局十大温馨提示

澳洲进入新的财年，房市什么走向？人们还是热衷讨论各种不确定性，但利率上升已经是确定的。 

由于可出租的房源不足，从海外返澳人数增加，比如海外学生恢复澳洲在校学习，很大程度上预期会出现租金上涨。

在这里，送给我们读者十大温馨提示，以帮助出租物业业主避免常见的税务错误。无论你是使用注册税务会计师还是选择自己报税，避免这些常见的错误将为你节省时间和金钱。

1. 分摊费用和共同拥有的房产的收入

如果你与他人共同拥有一套出租房产,你必须根据你对房产的合法所有权来申报租金收入和报销费用。

作为联名租户,你们的合法权益将被平均分配而作为共有租户，你们可能有不同的所有权利益。

2. 确保你的房产是真实可供出租的

你的房产必须是真正可供出租的才能申请减税。这意味着： 

你必须能够证明有明确的意图出租该房产

为房产做广告，以便有人会有可能租下它，并将租金设定为与该地区的类似房产相一致

避免不合理的租赁条件

3. 正确处理初始维修和期间资本项目维修

持续维修，是在出租房产时发生的磨损或其他损坏，可以在你发生费用的同一年全额申请扣除。

例如，维修热水系统或部分管道系统或部分受损的屋顶可以立即扣减。

初始维修，指对购买房产时已经存在的损坏进行维修。 

例如，更换破损的灯具和损坏的地板，不能立即扣除，但可在几年内作为资本项目摊销扣除。

资本项目维修，则是要替换整个结构，如屋顶，或者部分结构受损，如翻新浴室被归类为装修，也不能立即扣除。这些是建筑成本，每年2.5%的比例进行申请扣除，从房屋竣工之日起持续40年。

如果你完全更换了一个损坏的物品，并且该物品可从房屋中分离出来，并且费用超过300澳币（例如，更换整个热水系统）。该费用必须在若干年内进行折旧摊销。 

4.申报借贷费用

如果你的借贷费用超过100澳币，可在5年内分摊扣除。

如果是100澳币或更少，你可以在你发生费用的同一收入年度申报全部金额支出。

借款费用包括贷款设立费、产权搜索费以及准备和归档的费用，抵押贷款文件，等等各项和借款发生相关的开销。

5.申报购买费用

购买房产的费用包括转让费和印花税（适用于ACT以外的房产可不能在购买当年抵扣）。

只有在出售的房产时，这些费用将被用于计算你是否需要支付资本利得税。

6. 申报贷款利息

如果你为你的出租房产贷款，你可以将利息作为一项扣除项目进行申报。

如果你将部分贷款用于个人用途，比如买船或去度假。你不能申请这部分的利息。你只能要求支付与出租物业有关的利息(你的利息必须在整个贷款期间分摊)。

7. 正确对待建造成本

你可以申报某些建造成本。包括扩建、改建和结构改善作为资本工程扣除。 

一般来说，你可以要求资本工程扣除的2.5%来申请资本工程扣除，从房屋竣工完成之日起，为期40年。

如果你的房产以前是由其他人拥有的，并且他们要求资本工程工程扣除，请他们向你提供提供详细资料，以便你能正确计算出你有权要求的扣除额。 

如果你不能从以前的业主那里得到详细资料，你可以使用一个合格的专业人士的服务，他们可以估计以前的建筑成本。

8. 申报正确的收入和费用

如果你的房产有一部分是用来赚取租金的，或者你在一年中的部分时间里把它租出去，你必须分摊你的费用，以反映出该部分面积和出租天数。

你是否能够正确扣减费用，取决于该房产是否真正可供用于出租，您是否有私用，或者你是否以低于市场价的价格租给家人或朋友。

9. 保持正确的记录

你必须有证据证明你的收入和支出的证据，才能申请扣除。

当你出售你的出租物业时，可能需要缴纳资本利得税。

因此要保留所有的记录，包括你拥有的房产，以及从你出售房产之日起5年内的所有记录。

10. 掌握资本收益

正确对待出售时的资本收益

当你出售你的出租物业时，你可能会产生资本收益或资本损失。

一般来说，这就是以下两者之间的差额。

你购买和改善房产的成本

你出售时获得的收益

你的成本不能包括已经申请作为租金收入扣除的金额，包括折旧和资本工程。

如果你获得了资本收益，请将该收益包括在你该收入年度的报税中。

如果你有资本损失，你可以将损失转入亏损结转，并从将来的资本收益中扣除。 

对于出租物业投资者来说，新财年仍然面临以下诸多新的变动，请提前做好准备。 

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