澳洲房产市场黎明在即？专家：下行风险依然存在（图）

专家说，2月份房价跌幅的急剧放缓与其说是住房市场的根本转变，不如说是 "虚假的黎明"。

CoreLogic的数据显示，该月房价下跌的势头进一步减弱，全国范围内的房屋价值下降了0.14%，这是去年5月利率开始上升以来最小的月度跌幅。

由于高端市场的强劲表现，悉尼的房屋价值在本月甚至勉强实现了0.3%的小幅增长。

CoreLogic研究总监Tim Lawless说，2月份住房价值的稳定与持续低的广告供应水平和拍卖清算率的上升相吻合。

在过去的四周里，新上市的房屋与一年前相比下降了17%，现在比前五年的平均水平低11.9%。

2月份的拍卖清盘率也有所反弹，首府城市加权平均清盘率在下半月达到60%的高位，而在截至2月19日的一周，悉尼的清盘率超过70%，这是2022年2月以来的第一次。

但Lawless先生说，这种改善的趋势可能不会持续，因为更高的利率、疲软的经济状况和消退的消费者信心都会削弱需求。

他说："低上市量有助于使价格下跌，但考虑到利率将走高，下行风险似乎仍然很大。"

"考虑到澳联储在2月份的董事会会议上转向更鹰派的立场，以及对经济表现疲软和劳动力市场松动的预期，房价下跌的这种缓和期很可能是短暂的。"

本月每个首府城市的房屋价值都以较慢的速度下降，只有达尔文的月度降幅较大。

同时，除霍巴特外，所有首府城市的房价在同一时期内都下降了不到0.5%。

AMP Capital的首席经济学家Shane Oliver说，随着利率的提高，借贷能力的进一步削减，未来几个月的房价可能会以更快的速度恢复下跌趋势。"很明显，某种市场稳定正在发生，特别是在悉尼，但我不认为它是可持续的。

我认为这可能是一个虚假的黎明，"Oliver 博士说。"问题是，对买方借款能力的限制仍然存在，仍然在恶化。对于拥有20%存款的人来说，这已经下降了约27%。

从历史上看，借贷能力与房价有大致的关联，所以即使利率停止上升，对支付能力的打击仍然存在。"独立经济学家Chris Richardson说，虽然价格下跌的势头已经放缓，但基本面并没有改变。"它们在继续恶化。

这对我来说，这是一个虚假的黎明，不是逆转的开始。

改善的结果更多的是关于被扼制的供应，而不是关于基本面的巨大变化，"Richardson 先生说。

"我们仍将面临至少两次，甚至很可能是三次的加息，然后是88万份固定利率贷款的重置。工资增长可能已经提高了，但它是从糟糕透顶到糟糕的提高。所以，基本面根本没有足够的转变来推动价格进入复苏。"

"因此，我认为更快的价格下跌将在未来几个月恢复，并将持续到今年。"在截至2月份的三个月里，悉尼和墨尔本的房价分别下降了2.4%和2.7%。

在布里斯班，价格下降了3.2%。阿德莱德下降了1.4%，堪培拉2.7%，珀斯0.2%，达尔文1%。霍巴特的表现最差，房屋价值下降了4.9%。

SQM研究公司的总经理Louis Christopher说，如果利率上升到4%以上，价格下跌的速度会加快。

"如果我们突破4%，那么这些改善的结果将是一个虚假的黎明，"他说。"这是我们预测中的一种情况，我们开始看到一些力量回归市场，但随后最终会被进一步的利率上升所扼杀。"

但独立经济学家Stephen Koukoulas认为，较低的上市量和人口的大量增加可以抵消利率快速上升的一些影响。

"我认为我们正在接近市场的底部，"他说。

"进一步的利率上升显然对住房市场是一个负面影响，但根据我以前的经验，利率上升并不总是与房价下跌相一致。2003年至2008年期间，澳联储将利率提高了3个百分点，全国范围内的房价上涨了35%，因为在此期间，我们的人口增长大幅跃升，房屋建设量却很低。"

"我们现在看到了类似的状况，这也是我们将找到房价上涨基础的原因之一。"