澳大利亚房地产市场逆境中重回繁荣:抢购热潮汹涌而来!(组图)
澳大利亚的房地产市场多年来被称为许多事物。离谱。不可阻挡。估值过高。安全投资。不可能。
有一件事它近年来从未被指责过,那就是乏味。回想一下2021年。短短两年前,澳大利亚正处于新冠病毒大流行和房地产繁荣的双重困境中。
在封锁令、旅行限制和厕纸短缺的混乱中,澳大利亚人为房地产疯狂,他们把搬迁、升级和翻新作为重点,使房价飙升至前所未有的水平。
短短两年间,很多事情发生了变化。
首先,繁荣结束了。2022年5月开始的意外且激进的利率上涨周期使繁荣戛然而止。
房地产市场迅速进入衰退。连续的利率上涨对房价产生了直接影响,房价在各个首都城市中下跌或放缓,而悉尼则率先下跌。
有些市场波动较大,很快,挂牌出售的房产数量大幅减少。
在市场下跌时,没有人愿意出售房产。因为谁愿意在房价下跌时出售房产呢?
但是,上涨的东西并不总是会下跌,或者至少不会下跌那么多。
尽管有预测称房价可能下跌25%,但澳大利亚的房地产市场仍在坚挺。衰退已经正式结束。
此外,房价又开始上涨了。
房价真的在上涨吗?涨了多少?
官方数据显示,房价正在上涨,尽管复苏主要由悉尼引领。
新南威尔士州首府的房地产价格走势往往为其他地区铺平道路(无论是上涨还是下跌),因此当今年3月份公布的平均房价上涨了1.3%时,这是一个小但非常重要的上涨,预示着更广泛的变化。
全国范围内,平均房价上涨了0.4%——在房价上涨的大背景下不算多——但最近的Domain数据显示,房屋销售速度加快,折扣销售的房产比例下降,拍卖成交率大幅回升。
(图片来源:Domain)
Domain 5月份的拍卖报告发现,联合首都的清仓率已经上升到71%,为17个月以来的最高点,自2021年10月以来的最高点。
据房地产中介Ray White介绍,竞标者人数“显著增加”,而将房产带到拍卖日的卖家在拍卖时比之前的最高报价获得了12.2%的溢价。
周末,一套位于Erskineville的占地203平方米的四居室联排别墅以420万澳元成交,比预留价高出40万澳元,打破了该区的房价纪录。
(图片来源:Domain)
Ray White NSW首席拍卖师Alex Pattaro表示,由于库存水平仍然非常紧张,现在是卖家利用巨大的买家需求的时候了。
“拍卖会上的竞争非常激烈,应该给卖家提供信心进行交易,”他说。
“悉尼房地产市场正在开始滚雪球,势头越来越强劲。拍卖仍然是最佳的销售方式...同时向买家展示,外面还有其他有信心的买家,希望购得一套房子。”
在墨尔本,市场顶端的房屋表现良好。买方代理Mal James表示,像Boorandarra、Stonnington和Bayside这样的高档地区在各个领域都“经历了持续的增长”,尽管并非总是均匀的。
布里斯班的高端市场已经火爆了几周。例如,一栋吸引了300人参观的新建现代住宅据报道仅在7天内就以约1000万澳元的价格卖给了一位当地买家。
(图片来源:Domain)
澳大利亚四大银行都修改了其房地产市场预测,放弃了此前较为严峻的预测,预计到2024年房价将更为积极地上涨。
西太平洋银行和澳洲联邦银行现在预测2024年房价上涨5%,澳新银行预测明年上涨2%。澳洲国民银行预测涨幅非常适中。
西太平洋银行高级经济学家Matthew Hassan表示,这种转变是出乎意料的,但现在已经确立。
他说:“自今年年初以来,澳大利亚房地产市场的意外复苏在过去几个月已经扩大和加强。”
“我们现在看到拍卖成交率远高于70%;价格上涨似乎在5月份再次加速,并扩大到更多市场。但我认为,最重要的是,我们的调查显示消费者预计从这里开始,价格上涨将继续。”
房地产价格为何如此快速地再次上涨?
如果你对于房价如此之快就开始上涨感到困惑,特别是当利率仍在上升,生活成本比以往任何时候都更高时,你并不是唯一一个感到困惑的人。
“在澳大利亚储备银行(RBA)仍在加息的情况下,房价突然上涨并不符合直觉,”澳洲联邦银行(CBA)澳大利亚经济部门主管Gareth Aird说。
“当RBA开始加息时,房价开始下跌,我们经历了一些相当大的跌幅。我们预期只要RBA继续加息,房价就会继续下跌。”
(图片来源:Domain)
有几个重要因素在起着关键作用。
首先,房地产供应不足。由于许多房主不愿在市场低迷时出售,因此房源严重短缺。
根据Domain的数据,与去年同期相比,目前市场上出售的房屋数量减少了10%至20%,具体取决于地区。
尽管由于目前已经经历了12次利率上涨,借款的可负担性受到限制,但仍有购房者需要购买。
(图片来源:Domain)
市场上供不应求的住房存量使得购房者之间的竞争加剧,从而推高了房价。
Hassan表示,今年的关键发展是净移民的复苏。
他说:“目前市场上仅有1.25%的住房;这是自全球金融危机以来的周期性低点。”
“如果我们考虑到那40万净移民人数;只要其中5%、10%的人在房地产市场上积极购房,就足以使需求形势发生明显变化。”
(图片来源:Domain)
Aird表示,正是这种潜在需求与供应之间的“巨大失衡”,可能意味着短期内房价上涨将继续保持。
他说:“我们正处于一个前所未有的局面;我们经历了澳大利亚储备银行的高度激进的紧缩周期、创纪录的高移民、飙升的租金和建筑许可的崩溃。”
Domain的研究与经济学首席Dr. Nicola Powell表示,市场底部也吸引了许多寻找便宜货的人。
“一旦价格开始上涨,就会刺激人们购买。他们会想,‘我们是不是错过了市场的底部?’”Powell说。
“市场的传言是驱使一些人进入市场的原因,我想现在可能有一部分人不想错过一个机会;那些认为他们会得到一个好价格的买家。”
房价会继续上涨、增加还是再次放缓?
专家对这个上升趋势的走向和是否能持续表示谨慎。
“首先,这并不是由利率驱动的,”Hassan表示。“这是一个相当不寻常的房屋复苏,尽管面临利率上升的逆风,我们需要对此保持警惕。”
可负担性依然非常紧张。人们从银行借到的钱已经大幅减少,购房者能承受的价格也有限。
“对于大多数购房者来说,利率上升和融资成本的增加已经抵消了价格下降带来的任何改善,”Hassan说。“因此,可负担性仍然受到很大限制,这在购房者的情绪中表现得非常明显,非常疲弱。
“这种价格驱动的上涨方式是非常奇特的。这是不寻常的。这并不意味着它不能持续,但我想说的是,要维持它会更困难。”
Hassan将市场描述为处于一种等待模式:“从这个意义上说,它可能是一个断断续续的故事。期望强劲增长可能还为时过早。”
现在应该买还是卖 - 还是等待?
由于有很多因素在起作用,Hassan表示没有简单的答案。
“目前的情况很复杂。你是追求一个薄弱市场的价格,然后被打脸?还是选择不参与,面对价格进一步拉高的可能?”他说。
“这一点都不容易……对我来说,现在仍然有点令人不安。目前,澳大利亚的房地产市场看起来像是一个转折点,但它仍然是一个过渡,可能会朝任何一个方向发展。”
Aird表示,由于最近的价格下跌,想要换到更大或更好房子的房主现在可能会更好,因为价格差距已经缩小。
他指出,每次利率上升,每个人的决策都变得更加困难。
“如果你在市场上有按揭贷款,这对你不利,因为你的还款额不断上升。对于市场之外的人来说,情况变得越来越困难,”他说。
“如果我们在谈论2024年利率下降,利率下降,那么情况将变得非常激烈。因为我们将面临供需短缺,房地产市场可能会很快升温。”
Powell的建议是在你能负担得起的地方和时间进行交易,并考虑长期因素。
“我们的研究表明,随着时间的推移,进入市场或买卖的时机并不重要。这与市场的时间花费更多,”她说。
“如果过去30年的价格周期作为衡量标准,它告诉我们要关注大局,而不是试图预测卖出的价格高点和购买的价格低谷。这是认为房地产应该被视为长期投资的观点。如果我们这样做,那么市场的时机就变得不那么重要。”