市场 | 代际财富之争，每代人都逃不开的话题！千禧一代锁定低成本住房，Z世代该如何应对高房价？（组图）

Z世代在住房问题上遭遇不公

成为一个经济独立的成年人并非易事。在职场站稳脚跟，买房安家，组建家庭……这些挑战似乎贯穿了现代经济乃至整个文明的历史。每一代人似乎都有一个共同的抱怨：自己的处境比上一代更艰难。

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Y世代（出生于1981～1996，也称千禧一代）借助互联网将这种代际间的牢骚发挥到了极致。在过去十年里，他们不断声称，前辈们的日子过得更轻松，甚至剥夺了千禧一代的机会。

然而这是错误的，代际之间创造财富并非零和博弈，但他们关于不同代际面临不同挑战的看法是有一定道理的。

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但在这种情况下，真正遭遇困境的是Z世代，而千禧一代正是原因。过去十年的超低抵押贷款利率帮助了无数千禧一代购置了住房，如今房市对Z世代（出生于1997～2012的人群）来说无疑增加了购房难度。

对Z世代而言，住房问题尤其棘手。——Robert Rough

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千禧一代常抱怨自己被高昂的房价挡在门外，部分原因是他们背负着沉重的学生贷款。但实际上，学生贷款越多，拥有房产的可能性就越大，因为更高的债务往往意味着接受了更多的教育，从而增加了收入。

没错，千禧一代面临的住房成本比他们父母在1980年代时要高得多。

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根据凯斯-席勒指数，美国房价从1989年到2022年增长了三倍多。但是，抵押贷款的利率也大大降低了。在他们父母购房时期，超过10%的利率并不少见，而且固定利率的房贷更是凤毛麟角。

千禧一代普遍在较晚的年龄购房，这与他们较晚结婚和成家的时间相符。但在疫情前后，他们大量涌入房地产市场。

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从2019年到2022年，美国千禧一代的房产拥有率增长了近10个百分点。2016年，大约只有34%的千禧一代家庭拥有房产；到了2022年，这一比例升至53%。

过去几年中，我们见证了房产拥有率增长最快的时刻。部分原因是随着年龄的增长，这代人收入增加、结婚并且开始定居。但很大一部分原因是得益于极低的抵押贷款利率。

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值得注意的是，这些数据是针对以千禧一代为户主的家庭。由于这一代人更可能与父母或室友同住，即便他们已经接近中年，他们并不总是被视为自立门户。

即便如此，从整体千禧一代来看，他们仍然在积极购房。2016年，当他们年龄在20至35岁时，只有25%的美国千禧一代拥有房产。到了2022年，当他们年龄在26至41岁时，拥有房产的比例达到了47%。

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没错，这一比例低于同龄时期的婴儿潮一代（出生于1946～1964），后者有54%的人拥有房产。这种差异主要原因是存在一定的没有大学学位、与父母或其他人同住的男性（而不是与伴侣同住）。

总的来说，到了2022年，千禧一代的房产拥有率与婴儿潮一代同龄时相似。他们拥有房产的可能性低于同龄时期的X世代（出生于1965～1980），但X世代也是恰逢房地产泡沫的起始阶段开始购房。

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购买了房产的千禧一代将在未来几年从这些低利率中受益。大多数未偿还的美国抵押贷款都是固定利率，而且有62%的抵押贷款利率低于4%。

与已经还清他们（更贵的）贷款的48%的婴儿潮一代相比，88%的千禧一代房主还在偿还抵押贷款。

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好消息是，随着千禧一代步入中年，他们已经锁定了低成本的住房。但对于Z世代来说，情况就没那么乐观了。

所有这些购房活动背后的低利率，是市场力量和美联储政策的产物。如今，随着利率的上升和美联储停止购买抵押贷款支持的证券，抵押贷款利率已经大幅上升。

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除非有更多政策干预，否则低于3%的抵押贷款利率不太可能回归。

通常来说，更高的利率可能会带来更低的房价。但由于多年来利率一直处于低位，然后又迅速上升，许多房主——包括千禧一代——选择锁定低利率，现在不愿意搬家。这将限制房源供应，使房价居高不下。

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在接下来的几年中，当Z世代开始寻找他们的首套房时，他们将不得不面对高利率和高房价的双重压力。房地产市场可能需要多年时间才能重新变得可负担。

这可能会在享受低抵押贷款利率的千禧一代和承受高租金压力的Z世代之间引发更多的代际冲突。我已经可以预见短视频平台上将会出现的相关视频了。