不接受提前报价,在澳卖房便能多赚10%?专家分析“房拍心理战”(组图)
《悉尼晨锋报》7月18日报道称,地产机构数据显示,拒绝提前收到的报价并将房产进行公开拍卖,卖家平均能多获得约10%的收益。
Ray White数据显示,与之前的最高报价相比,在6月进行房屋拍卖中,卖家平均多赚了10.9%。
而在过去几年间,拍卖成交的溢价率一直徘徊在10%到11%之间,在2021年利率极低时曾突破12%。
Ray White的研究主管Vanessa Rader表示,拍卖溢价的产生是由于拍卖会场上竞拍者之间的竞争。
“通过在拍卖日营造竞争感和紧迫感,往往会带来更多的竞价。”
“人们在与你随意讨论时愿意支付的价格,与在激烈竞争和可能错失良机的情况下愿意支付的价格之间,一直存在差距。”
(图片来源:《悉尼晨锋报》)
她说,2021年城市处于封锁状态,几乎没有新房建设,买家可以获得廉价融资。
“有限的存量加上市场上更多的买家,可能就是溢价更高的原因。一旦利率略有上升,人们就会变得更加谨慎。”
这些数据只衡量了那些收到报价但拒绝接受,并继续进行拍卖的卖家。
皇家墨尔本理工大学(RMIT)经济学高级讲师Peyman Khezr提醒说,每套房屋都是不一样的个体,因此很难通过溢价得出拍卖比私人销售更好的结论。
他表示,最佳销售程序往往取决于该房屋和市场的状况。
“(拍卖)对卖家有利,这是因为在一个开放的环境中,买家会相互竞争,出价最高的买家通常可以赢得房产,这就转化成了最高的房价。”
“当市场不是很火爆时,你无法吸引到足够的买家,或者如果房产的特点是永远无法吸引到足够的买家,那么拍卖就会有弊端。”
与先前最高报价相比,拍卖时获得的溢价(图片来源:《悉尼晨锋报》)
他表示,如果买家看到其他人愿意出更高的价格,就会更新自己的报价,这时“羊群效应”的从众行为就会显现出来。
但之前的研究发现,那些没有在拍卖会上售出的房产,最终的成交价会低2%到3%。
Khezr说,他之前进行的一项研究发现,卖家通常是拍卖前销售的赢家,因为他们可以预知拍卖的可能结果。
例如,预期售价为100万澳元的卖家可能会接受110万澳元的拍卖前报价,以取消拍卖,而不是冒险继续。
不过,更多的买家也可以改善拍卖结果。
举个例子,假设只有两个买家,一个愿意支付100万澳元,另一个愿意支付110万澳元。
在私下交易过程中,第二个买家会支付110万澳元,因为他们不知道对手出价多少。但在拍卖会上,他们只需支付比对手100万澳元稍高一点的价格,就能赢得拍卖。
但如果有很多买家参与竞争,那么有人出价109万澳元的可能性就会更大,从而将价格推到最高。
(图片来源:网络)
买方中介Rich Harvey表示,考虑是否提前出价的买家,应根据可比销售来独立评估房产的价值,而不是依赖中介的价格指南,或寻求估价师及买方中介的帮助。
这可能取决于当地的市场条件、有多少其他潜在买家感兴趣,以及卖家是否坚定选择拍卖或对可能出现的流拍感到紧张。
“参加拍卖是一个非常情绪化的过程——这是一个真正的高压环境。”
“如果要在拍卖前出价,你就必须击溃所有其他报价,这通常意味着支付一个相当可观的溢价。”
“有时我会对客户说,不值得在拍卖前提出报价。这样做只会抬高底价。”
(Rayyan)
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