首付5％买房真会沦为“负资产”？悉墨房价下跌背后的真相（组图）

经济学家指出，房价下跌主要集中在悉尼和墨尔本的高端市场，对首次购房者的实际影响可能相当有限。

最新数据显示，本轮房价下跌主要集中在悉尼和墨尔本房地产市场的顶端区域——这一发现或许能够打消部分首次购房者的顾虑：手头存款有限的他们，未必需要担心房贷金额超过房屋价值的问题。

持续攀升的通胀与利率，加之外界对中东冲突可能引发经济冲击的忧虑，共同压制了澳洲两大城市的房价走势。

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本月早些时候，澳洲联邦银行（CBA）经济学家预测，到2026年，悉尼和墨尔本房价最终将下跌6%至7%，此预测一出，引发广泛关注。

可负担性危机的持续，使得首次购房者往往需要倾尽所能才能借到足够的贷款。在悉尼，为一套中位价住房攒下20%的首付，往往需要超过十年。

许多新入市者不得不另辟蹊径——比如借助“父母银行”——以较少首付完成购房。

自悉尼和墨尔本房价开始下滑以来，一个令人不安的问题逐渐浮出水面：大批通过政府5%购房担保计划入市的首次购房者，是否可能很快就会陷入房贷金额超过房屋价值的困境？

部分自由党议员和参议员迅速向澳洲年轻人发出警报。自由党议员 Andrew Hastie 直言，这些年轻人“负债累累”，如今正“面临负资产的险境”。

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然而，Cotality研究主管 Gerard Burg 对此并不认同。

“我们很难确切知道首次购房者的置业地点，但从可负担性角度来看，他们最有可能在市场最底层25%的价格区间内购房，”Burg 表示。

截至5月的三季度数据显示，悉尼最低价位住宅的价值上涨了0.4%，墨尔本则仅下跌0.2%——这一表现明显优于上四分位市场和中间市场。

专家表示，即便是那些通过5%购房担保计划买房的人，也只有当被迫出售时才会真正感受到负资产的影响。摄影：Joel Carrett/AAP

不过，Burg 也承认，部分近期购房者仍存在房屋现价低于购入金额的风险，尤其是那些在5%担保计划下、以接近悉尼最新上调至150万澳元价格上限入市的买家。

“如果我们看到类似以往较大规模的房市下行，一些在市场最高点通过5%担保计划入市的买家，确实可能面临负资产风险。”

“但关键要看这种风险究竟有多大。很多人将此视为一场重大生存危机，但事实上，只有当你被迫出售时，这才会真正演变成严重问题。”

相关图表显示，悉尼住宅价格按最底层25%、中间50%和顶层25%划分的季度变化，在2025年末达到峰值后已呈现下降趋势；墨尔本的走势与此相似，同样在2025年末见顶。

Burg 进一步表示：“我当然不是说负资产是一种轻松的处境，它确实会带来个人层面的困境。但只要还有工作，房主应该能够熬过一段负资产时期——历史表明，市场下行期通常相对短暂。”

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REA集团高级经济学家 Angus Moore 也持相同看法：迄今为止的房价下跌，主要集中在悉尼和墨尔本东区等高档郊区，而这些地方并非首次购房者的典型目标。

Moore 同时指出，尽管可负担性方面的考量可能会对低端房产需求形成支撑，但近期联邦预算案中提议的资本利得税（CGT）及负扣税改革，可能令逐利的投资者减少对廉价资产的追逐，从而给房价带来额外压力。

“考虑负资产问题，更重要的原因在于它会压缩人们的选择空间，”Moore 说道，“一旦陷入负资产，再融资、出售房产或搬家都会变得异常困难，尤其是当还贷出现困难的时候。”

“好消息是，目前澳洲失业率依然处于低位，贷款拖欠率也保持在较低水平。这意味着人们真正无力偿还房贷的风险，目前并没有那么高。”