房产税改逼退投资者！墨尔本卖家被迫降价10%，首次置业者重燃希望（组图）

在联邦预算案出炉之前，35岁的咨询师 Kristian Williams 已经彻底放弃了买房的梦想。

他此前曾拼命积蓄首付，但房价飞涨的速度却远超他的储蓄能力，这让他备受打击。

“当时我存钱攒得很辛苦，但每当看到新闻报道房价单月飙升7%或2%时，就深感储蓄增加的速度根本赶不上房价，梦想也因此变得遥不可及。”

联邦预算案让Kristian Williams看到了买房的希望。Simon Schluter

31岁那年，Williams 为了存钱几乎削减了日常所有的娱乐开支，但这种“苦行僧”般的生活却并未换来想要的结果。

心灰意冷之下，他干脆选择“躺平”，搬到生活成本更低的韩国和日本生活。

今年回到澳洲时，他本已不打算重新看房，但5月出炉的联邦预算案改革，却彻底改变了他的想法。

与此同时，其他首次购房者也敏锐地察觉到了难得的机遇。随着针对投资者的税收改革力度加大，一些房东纷纷退场，市场天平开始向首次购房者倾斜。

即便是在墨尔本，由于此前州政府对投资者加税以及经济疲软，当地房价已横盘四年。

但在过去一个月的拍卖会中，首次购房者正占据着越来越有利的主动地位。

在澳洲八大首府城市中，墨尔本的房屋中位价目前已跌至第三便宜。

根据 Cotality 数据，墨尔本房价5月微跌0.8%，中位价降至812,621澳元。

不少此前滞留在市面上的房多，其心理预期正因加息和经济不确定性而开始降温，房屋卖家也陆续下调了报价预期。

如今，Williams 为了加快攒钱进度，已经搬进了母亲位于 Port Melbourne 的家中。

他坦言，现在的市场氛围明显“泄了气”，增速已经放缓乃至停滞，但这恰恰为那些想进场的自住买家腾出了机会。

税收体系的“再平衡”

财长Jim Chalmers 表示，工党政府利用5月预算案推出了“一代人以来最雄心勃勃的预算”，旨在重新平衡税收体系，使之更有利于年轻且不那么富裕的澳洲人。

此次改革最大的变动，在于将自此以后的负扣税优惠严格限制在新建房产上，对现有二手房投资者则实施祖父条款。

此外，还取消了现行的资本利得税优惠，改为对超出通胀的真实收益征税。

经济学家长期认为，此前负扣税与资本利得税折扣的组合，无形中将年轻人挤出了购房市场，加剧了阶层失衡。

Jim Chalmers表示当前的税收体系与年轻人的利益“脱节”。Alex Ellinghausen

数十年来一直追踪房市的独立经济学家 Saul Eslake 指出，过去30年里，住房已从基本居住需求演变为财富积累工具，导致市场天平严重向投资者倾斜。

他认为，联邦政府此次的意图非常明显，即通过降低投资者抢夺二手房的热潮，引导其转向新建住房。

“一旦媒体报道中开始出现投资者退场、首次购房者开始入市的迹象，便证明政策目的已经达到。”

首次购房者的希望

Williams 一直密切关注着这些政策动向。

他信心满满地透露，一旦投资者开始抛售现有住房，市场上的房源就会增加，这也意味着他终于能告别过去那个疯狂过热、溢价严重的竞争环境。

然而，年轻一代的买房困局依然不容小觑。

Insights Exchange 最近的一份趋势报告显示，在18至29岁的澳洲年轻人中，有三分之一仍与父母或岳父母合住，仅有9%的人计划在未来五年内攒钱交首付。

预算案后，随着投资者退出，首次购房者有所增加。Alex Coppel

Insights Exchange 创始人 Nichola Quail 指出，这一数据折射出年轻人独立生活、置办房产的年龄正在不断推迟。

尽管预算案中提出的地方基础设施基金、负扣税限制等改革是极好的第一步，但政策红利传导到市场仍需时日，这一代首次购房者可能不得不等到30岁乃至40岁出头才能真正受益。

投资者，再见？

统计局数据显示，在预算案出台前的今年一季度，维州房贷总额中仍有34.6%流向了房产投资者，首次购房者的比例为21.4%。

尽管最新的官方贷款数据要到8月才能揭晓，但墨尔本的多家房产中介均表示，由于对旧房实施的负扣税优惠取消，投资者在购买二手房时已明显出现犹豫。

在预算案实施后的数次周末拍卖中，这一趋势显得尤为具象。由于竞争对手（投资者）的主动退让和审慎出价，不少首次购房者乘机捡漏。

例如，一对年轻夫妇在放弃负担得起的 Yarraville 之后竟然逆袭买下该区的一套独立屋；另一位单身母亲也顺利购入 St Kilda East 的一套联排别墅。

然而，市场的冷却并不能完全归功于预算案。由于今年已经经历了三次加息，拍卖市场震荡下行已有数月之久，目前信贷活跃度已跌回至2022年低迷期时的水平。

近几个月来，墨尔本几乎所有价格区间的房产都在贬值，高端房产的卖家承受了最大的亏损。

Domain 预测，未来12个月内，墨尔本部分区域的房价面临高达8%的下修空间。

虽然澳联储本月将基准利率维持在4.35%不变，但行长 Michele Bullock 警告称，不排除未来有继续加息的可能。

Cotality 研究主管 Gerard Burg 认为，市场降温是多重因素迭加的结果。

“除了预算案加税带来的冲击外，加息、现有的生活负担能力以及海外地缘冲突对能源价格的间接打击，都在共同抑制市场的需求。”

Gerard Burg 进一步指出，在众多打压信心的因素中，加息无疑是头号重锤。

自2月来，澳联储三次累计加息，导致一笔60万澳元的平均房贷每月要多还近300澳元，直接重创了家庭预算和入市能力。

重新思考房产计划

买家代理机构 MECCA Property 的收购主管 Tiffany Doan 既是业内人士，也是一名活跃的投资者。

在预算案出炉前，她的配置方向本是商业地产。

但看到新政策后，她和丈夫 Joshua Jeffrey 果断转向，砸下56.5万澳元在 South Yarra 购入了一套两居室精品公寓。

Tiffany Doan与丈夫Joshua Jeffery和狗狗Izzy。Ruby Alexander

她透露，目前投资的第一原则是确保手里有充足的现金流缓冲，并且只持有自己能轻松负担的资产。

他的丈夫 Jeffrey 也深有同感，尽管预算案没彻底推翻两人的投资决定，但却极大地影响了他们的借贷额度上限。

这也逼得他们不得不将目光转向位置更佳、带有土地产权的联排别墅和单元房。

Doan 观察到，部分买家对预算案采取“观望”态度，而另一些人则开始涌向更实惠的精品公寓市场。

“许多买家发现自己已经被独立屋的高价排挤在外，但又非常渴望体验靠近 CBD 的便利生活，因此低于60万澳元价位的精品公寓正受到人们的热烈追捧。”

居住在霍巴特的 Jake Stalker 和他的伴侣持有着同样的买家心态。

在预算案公布仅两天后，深信其租金回报能够完全抵消加息风险的他们，仍果断以335,000澳元的价格买入了 Richmond 一居室单元房。

Stalker 坦言，墨尔本极高的租金回报率是首屈一指的。

他们正是看中了这一特点，才放弃了昂贵的布里斯班，在墨尔本寻找可以自给自足的小户型资产。

其代理中介 Sean Rice 表示，虽然投资者变得更加精明和谨慎，但总有人能算得清账。

在墨尔本房市相对便宜且租金收益率高的情况下，聪明资金依旧会在合适时机买入。

买家“缺乏信心”

Ray White Southbank 的中介 Tommy-Lee Davies 坦言，不论是否因为预算案，买家出手的意愿确实遭到了阻碍。

“买家变得更加犹豫且缺乏信心，看房人数锐减，”他说。

此外，许多原本来自悉尼的买家如今已放弃参与墨尔本的拍卖，反而更加频繁地以“对半砍”等不切实际的价格来盲目出价。

Davies 直言，不少墨尔本房产投资者正失去对资产升值的信心，大举撤离墨尔本。

“而生活重压和高利率，也迫使一些本地的自住业主打退堂鼓，不惜承担割肉亏损降价抛售。”

Gary和Nicola Klein在预算案出台后将他们的公寓售价下调了10%。Joe Armao

由 Davies 代理的 Gary 和 Nicola Klein 夫妇对此深有感触。

他们自2月起就将位于墨尔本内城区的一套两居室挂牌上市，直至最近才终于脱手。

Gary 透露，几个月来，高额房贷利息、生活成本危机以及节节攀升的燃气油价早已压垮了买家的购买欲，而5月公布的预算案可以说是“最后一根稻草”。

“预算案出台后，咨询和带看工作几乎在一夜之间完全戛然而止。”

最终，为了能在市场彻底冰封前脱身，这对夫妇不得不割肉10%，挥泪降价卖给了一直跟进的一位买主。预算案带来的市场速冻和降温效果，不可谓不明显。