澳洲房市遭税改与加息夹击，悉墨房价下滑！房贷需求暴跌（组图）

受艾博年政府税改和利率上升的影响，澳洲房贷市场的下跌势头进一步加剧。全球信用报告机构Equifax汇编的数据显示，6月房贷需求同比骤降14%，这比5月录得的10.9%同比跌幅进一步扩大。

悉尼和墨尔本房价下跌之际，首次购房者的需求降幅甚至超过投资者。新买家选择按兵不动，等待市场状况好转。

Equifax首席解决方案官Kevin James说，跌势“比预期更快”。

他表示，首次购房者需求下滑，可能是利率上升、对利率走向的不确定性、对房价的怀疑，以及负担能力不足等因素共同造成的。过去五年，薪资增长一直没有跟上房产价格涨幅。

5月预算对负扣税和资本利得税作出的调整，已令房地产市场踩下刹车。图片来源：Wolter Peeters

6月，首次置业者的房贷需求同比下降17%，创下近4年来最大的单月跌幅；5月的跌幅为13%。

房地产投资者的需求同样恶化。5月9.8%的跌幅到6月已扩大至12.7%，因为没有负扣税带来的税务优惠，预期租金回报难以算得过账。

维州和新州的整体房贷需求跌幅都高于全国平均，分别为15.9%和15%。

Equifax的数据来自银行在房贷申请过程中对潜在借款人信用记录的查询，覆盖市场大部分份额。

部分银行报告的投资者申请量跌幅甚至高于Equifax的数据；例如，Westpac上月表示，截至6月10日的三周内，投资者申请量下降了20%。

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“重新调整期”

房贷经纪行业最大的服务商之一Australian Finance Group（AFG）周四发布市场更新说，6月房贷申请提交量有所放缓。

借款人正在评估5月联邦预算中的调整措施，以及澳洲联邦储备银行（RBA）近期多次上调现金利率的累积影响。

AFG首席执行官David Bailey预计，未来六个月业务量仍会“时好时坏”，之后才可能改善。投资者告诉经纪，他们不清楚在借款能力计算方式或偿付能力评估发生变化后，自己能够借到多少资金。

不过，市场动荡也带来了“换大房”需求。一些现有房主把握机会搬进更大的房屋，Bailey说。

他表示：“我们认为，本季度宣布的财政政策调整将带来一个重新调整期，而不是基础需求发生结构性转变。”

“市场正在消化新的政策设置，投资者业务量时好时坏；数据也显示，部分借款人暂停了计划，或正在重新评估计划。

“我们认为这是一段过渡期，经纪业务需求依然有韧性。澳洲民众仍相信房地产是长期资产类别。对于正在应对重大变化的借款人来说，经纪人的作用从未如此重要。”

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然而，房价开始下跌，市场信心正受到考验。Cotality周四表示，截至6月的三个月内，澳洲住宅价值下跌0.7%，创下自2023年1月以来最严重的季度跌幅。

同期，悉尼和墨尔本的住宅价值分别下跌3.2%和2.6%。房屋售出的中位时间则升至32天。

Cotality周四发布的报告说：“负担能力限制、利率上升、生活成本、不确定性和政策变化的累积影响，已经打击了房地产需求。”

Commonwealth Bank（CBA）表示，住房市场情绪转差也开始影响消费者支出。

CBA周四同时发布的最新“家庭支出洞察”指数称，通胀和利率上升导致零售业财年末销售表现弱于预期。

CBA澳洲经济主管Belinda Allen说：“家庭收入增长放缓，加上住房市场下跌带来的‘财富效应’，预计会拖累支出。不过，消费者可能会动用储蓄缓冲，这意味着支出放缓程度可能小于我们的预期。”

Equifax表示，6月信用卡贷款需求下降2.8%，连续第三个月下滑。

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银行业承压

贷款机构正准备在8月中旬发布市场更新。Moody’s上周在一份报告中表示，“税务改革将给澳洲银行的盈利带来压力”，并警告坏账可能增加。

这家国际评级机构说：“房价走软将降低银行贷款组合的抵押品价值，并可能推高贷款减值费用。”

该机构补充说，投资者贷款通常比自住者贷款产生更高的利润率，因此投资者贷款下滑会放缓信贷增长，并削弱银行的净息差。

Moody’s说：“税务改革将令房地产交易量放缓，并限制全国房价涨幅；而在此之际，不断上升的利率，以及与中东冲突有关的更广泛全球经济不确定性，已经在拖累消费者信心。”

Macquarie银行分析师Carlos Cacho表示，近期房地产市场数据总体符合预期，但“恶化速度令我们感到意外，也表明我们的判断存在潜在下行风险”。

他上周告诉客户：“预计房价下跌将持续，未来一年贷款量会下降。鉴于投资者贷款和自住者贷款都与房价高度相关，我们预计两类贷款都会走弱。”