“查理先生”：在悉尼投资房产 如何斩获18%年化收益率丨居外买家故事(一)

在我们在准备在海外购房时，往往会考虑很多问题。比如在什么地方买？买什么类型的房子？购买国能否贷款？投资回报率大概是多少？等等。

面对这些问题，经验丰富的买家一般可以从容应对，而经验不足的买家则需要做好功课，避免盲目投资。

Hello，大家好，我是查理，很高兴和大家一起分享我的购房经历。首先跟大家讲一下这次投资的结果：租金收益率4%，两年多时间投资回报率51%，年化投资回报率约18%。听着是不是还不错？

“不是我吹，这收益幸福得像花儿一样。”

我在2014年底买下这套公寓时，一共花费73万澳元，最近这套房子附近房产升值很快，同类房产售价高达110万澳元，也就是大概2年半的时间，这套房产升值37万澳元。具体的收支明细，我整理了一下，大家可以看看下面这张表格。

注：红色数字为收入，黑色数字为支出

其实，从一开始构思买房到最后验收也并不复杂，我这里分前期准备、买房过程、验收过程三个部分和大家分享。

前期准备

在一开始，要仔细研究一下买房目标区域的市场情况，做到有的放矢。比如可以联系个别房产中介，咨询市场情况，同时与当地专业的房屋销售网站给出的数据做对比，如果中介说的收益太离谱，那就要当心了，多问几个中介试试看没有坏处。

还要确定一下自己的预算范围。为什么要确定预算范围呢？你想，要是咱们没有确定预算，看上一套价格超出实际购买能力太多的房子，最终费时费力也没有任何意义对不对？

说辣么多，还不是怕买不起尴尬。

好了，开个玩笑。之后呢我们需要了解当地购房的一些政策与法规。比如在澳洲，只有具备职业资格的中介才可以开展中介业务。大家千万注意：远离黑中介！万一不幸被黑中介骗了也不要慌乱，第一时间去到州政府公平交易厅以及中介行业协会投诉，是很有希望挽回损失的。

对了，州政府公平交易厅网站上对于购房的一般程序和注意事项都有基本的介绍，没有经验的买家可以先好好看看。

在海外也要依法维权。

找好靠谱的中介之后呢，我们还要联络会计师和房贷顾问。找会计师主要是了解一些税务的问题，比如假若房产升值卖房赚了钱怎么纳税。对于澳洲税务居民，购买房屋一年之后出售的话，盈利部分的50%得计入纳税收入。

找房贷顾问需要了解的是，假若房屋是有一定期限的固定利率的贷款，一旦在固定利率贷款期限内转房贷或卖掉房屋也就可能意味着违约，需要支付贷款银行一定数额的罚金。这一点我自己忽略了，毕竟以前没有买房经验，造成了一些不必要的损失，大家引以为戒。

还有，了解购房的税收和其他费用也特别重要。

在澳洲买房时，买家需要缴纳的最大一笔费用是印花税，最高可达房价的5%。不同房产的印花税是不一样的，比如我买的这套73万澳元的房子，印花税就交了2.7万澳元，大概是房价的3.7%。

而且，海外买家还需要向澳洲政府的外国投资审查委员会缴纳数额不等的而费用，100万澳元以下的房产需缴纳5000澳元。

在购房时还有律师费，在悉尼大概是900~1200澳元，这个律师费挺有必要的，因为一些其他的杂费律师会替你代缴，比较省事儿。

最后！如果买的是公寓，还要按季度缴纳市政管理费、物业管理费、水电费，宽带费一般按月支付；如果买的是别墅，是不用缴纳物业管理费的，但是要缴纳土地税。还有一年几百澳元的房屋保险费。如果房子买来不是自住，可以给中介一部分服务费让他们帮忙招租。

对中介方，原则上是无需给他们支付任何费用的，因为开发商会给他们佣金。但是给他们支付一点服务费的话，也许购买到更高性价比的房子会更容易些，而且后期房屋帮忙招租也会相对容易，这个就取决于个人啦。

做完最重要的准备工作，接下来就是买房过程了。

买房过程

买房过程就没有前期准备那么繁琐，但是也同样重要。

多接触中介，找到位置不错、符合预算的房子，为了避免质量问题，还尽量要找口碑好的开发商。预算充足的话可以通过竞拍来拿下心仪的房子。房源选得好，才有最大可能增值获益。关于购房资金，我自己首付了20%，找银行贷款了80%。

寻求最优贷款条件并帮助做好贷款的预批，这个非常重要。现在澳洲银行基本拒绝给海外买家贷款，一旦付了钱假若买家和开发商签约交换了合同而到房子需要过户的时候贷款却办不下来，那么买家有可能白白损失印花税以及10%的价款（若合同规定是10%）。

选好房源、资金准备好之后，还需要选择好的律师进行合同谈判。好的律师会为你争取最有利的合同条件。自己要多关注一下交房标准、交房期限、保修年限、违约责任等条款。

选择律师要慎重，拒绝黑心律师。

验收过程

按照合同规定，我当时支付了几千澳元的诚意金之后有5天的冷静期，冷静期内买家可以变卦不签合同并拿回诚意金。假若冷静期过后再变卦就损失诚意金了。

需要注意的是，通过竞拍拿下的房产没有冷静期！提供了身份信息、签署了购房合同并支付了房价的10%就完成合同的交换了，也就是说购房合同生效了。随后在数月之内律师会提醒买家支付印花税。

交换合同时无需办理贷款，一般在交房前三个月开发商会通知买家办理贷款。

冷静期间可以好好考虑。

最后是办理过户手续。当房子完工并验收合格，开发商在有关政府机构办理好产权登记之后会通知买家交割房产。

办理过户手续之前开发商会安排时间让买家验房，看看还有什么问题，然后拍照留底签字记录在案，给开发商大约二周时间整改。

房产过户前买家还必须办好银行贷款，如果是打算付全款的土豪，办理银行贷款这个环节就可以省略了，到时候直接拿支票给自己的律师，买卖双方律师约定时间和地点就可以完成房产的过户手续了。

假若房产有贷款，那么产权文件原件是放在贷款银行做抵押的，买家拿到的是复印件。需要说明的是，房产的过户手续除了律师可以帮忙办理，买家自己也是可以办理的，只要您有这个专业能力！

过完户，购房过程就算完成。

看完查理先生的购房故事，相信大家对在悉尼购房的流程有了一定程度的了解。另外，细致热心的查理先生把购房内容整合，制作一张流程图，图文结合，相信大家对在澳洲买房的流程会变得熟悉起来，话不多少，收图~

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