不了解银行政策“松”与“紧”，总理的“计划”也帮不上你！

上周末，现任澳大利亚总理莫里森在自由党竞选启动大会上宣布了一项新政计划，即“首次置业者首付款贷款计划（First Home Loan Deposit Scheme）”，旨在帮忙降低置业门槛。

这项计划欲将符合要求的首次置业者首付款比例降至5%，而目前最低为20%。

消息一出，我的朋友圈被中介朋友们刷屏，大家都在讨论“总理帮忙来买房”。同时，“信贷政策即将松绑，房价马上回暖”等媒体解读也甚嚣尘上。

房价的走势我暂且放在一边不做预测，今天主要想说说与该计划紧密相关的贷款政策。

银行信贷政策的松绑或收紧，在过去两年被媒体提及多次。只要地产市场上发生任何事情，很多专家都会往此主题靠，然而很少具体的说明。

首先，读者朋友一定要明白一个道理：所谓的银行政策其实是一个综合的大概念，它是由一些因素组成，并不是单一因素来决定。

通过我多年的实战经验来看，贷款政策主要由四大部分因素组成：

1 Personal Character Verification 

申请人属性评估

在评估中，申请人的消费习惯和个人信用等级最为重要。

影响最典型的案例是，2018年银行对借款人“生活支出”的审核，从而导致申请者借款能力的下降。

2 Employment and Income Verification 

收入能力评估

这主要是银行对贷款申请人工作形式的接受程度，例如全职员工，合同工，自雇人士，以及海外员工等。

例如：在四月份 Westpac 旗下基金Rams 取消自顾人士Low doc产品，以及两年前四大银行集体取消非本国人民海外收入政策等，都属于这个范畴。

3 Liability Verification 

债务支出评估

申请人债务可负担水平主要通过两个条款去制约，第一就是我们经常提到的Assessment rate, 从原来金融机构是通过实际利息支出去计算申请人的债务负担能力。现在银行基本都按7.25%的评估利率去计算支出；

第二就是CCR系统的引进，申请在任何银行的债务都将变得非常透明化。

4 Security Verification

抵押物评估

这部分主要指，银行接受物业的包容度。在市场好的时候很多银行对一些偏远地区或者高密度区的Valuation都比较积极，甚至有些楼花都可以用Market Price去估值。

然而在市场下行时期，银行在转贷的估价与新房成交时的估价显得格外保守。

要想定义银行的信贷政策的松与紧，需要这四部分因素同时有变化。

有些读者也许会联想到2014年的贷款政策。那时，生活成本支出自己申报即可，银行不会做过多的举证；海外收入、各类加班、Low doc 以及试用期统统接受，负责支出按实际利率计算，物业估价乐观积极。

对比如今的贷款政策，大家一眼便知“松”与“紧”。在我以上提到的四部分因素中没有任何一条会被影响，所以信贷松绑根本无从说起。

在我看来，本次5%的首付计划对市场的影响非常之小。为什么这么说？

听到消息后，我马上计算了一番， 单身12.5万的收入最高可以借款76万澳币，也就是基本看80万以下的房产；家庭收入20万，借款能力在125万左右，基本看132万以下的房产，况且政府也会提出房价不得超过多少的上限。

因此，这部分需求对房价刺激其实是微乎其微。

如果客人能贷到这么多钱，买个80多万房产贷款95%，那么每周本息同还816澳币，132万的房产，每周还款1342左右。

如果能承担这样的现金流，那么借款人可以在如今的市场上租到条件更好的房子，而很少会在市场下行时用不动产去锁定自己。

其次，买房连10%的首付都达不到，本身就不是“优质“的买家，从侧面也能推算出这类买家也许基本没有理财存款的习惯。

一旦房产继续下跌，也许他们就是最易抛售房产或跑路的客人，而这种情况有点类似美国当年的次贷危机。

最后，政府想用纳税人的钱为这部分人提供15%首付的保险担保，能不能通过可能都还需观望。

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总的来说，我个人一向主张无论什么环境，我们一定要尊重市场的客观事实，只有这样置业者才会根据自己的属性对市场作出适合自己的判断。

在市场大好时不一定谁都可以投资赚钱，在市场坏的时候也有许多客人选到物超所值的物业。

感谢阅读！ 下期见。