独栋VS公寓：澳洲房市新态势结构调整在即，独立屋需求依旧强劲（组图）

数据分析显示，澳大利亚传统上更倾向于建造独立屋，其数量一直超过公寓、联排别墅和排屋的总和。随着多单元开发项目的可行性降低，这种差距正在进一步扩大。

房地产门户网站OpenLot.com.au的创始人Qi Chen表示，尽管外界普遍认为澳大利亚新购房者正被迫选择公寓居住，但拥有独立屋和私家花园的澳式梦想依然充满活力。

历史数据显示，新建公寓和联排别墅的审批数量很少超过独立屋。

OpenLot.com.au的分析显示，在澳大利亚统计局过去181个月的建筑许可数据中，仅有18个月出现过多单元住宅审批量超过独立屋的情况。

这种现象主要出现在2012年至2017年期间，当时优惠的税收政策和中国资本促使亚洲投资者在悉尼、墨尔本和布里斯班大量购入高层公寓。

Chen表示："随着外国买家减少，加上生活方式偏好和建筑质量顾虑等因素，本地买家对公寓的需求也持续低迷。"

疫情期间推出的HomeBuilder补助计划刺激了独立屋和土地的销售，但随之而来的"零利润"建筑潮最终导致数千家建筑商因成本上涨和供应链问题而破产。

虽然如此，随着Metricon等大型建筑商的经营状况逐渐改善，独立屋与公寓的审批差距仍在持续扩大。

最新数据显示，独立屋的审批量持续领先。澳大利亚统计局8月数据显示，独立屋审批量达9338套，是公寓审批量4418套的两倍多。这种趋势在近几个月持续存在，自2017年11月以来，公寓审批量就再未超过独立屋。

Chen强调："从各州数据来看，独立屋建设量都远超其他类型住宅的总和。这充分说明，澳大利亚人拥有独立屋的梦想依然强劲。"

政策与市场的博弈

只有在悉尼，由于其独特的地理条件限制和成熟的高层居住文化，公寓审批量才接近独立屋，占总审批量的46%。其他州的情况则大不相同：Victoria的公寓审批占比略超过三分之一，Queensland不到三分之一，South Australia为五分之一，而Western Australia仅有13%。

Chen指出："目前市场上存在政府政策和购房者偏好的双重博弈。政府积极推动中密度公寓开发，但购房者仍然更青睐独立屋。在远程办公普及的今天，他们愿意接受较长通勤距离来换取理想的居住环境。这种矛盾持续存在。"

然而，尽管带后院的独立屋仍然是众多购房者特别是新移民的理想选择，但这种偏好可能与实际市场需求存在差距，尤其是在单身人士和丁克家庭这一群体中。

KMPG城市经济学家Terry Rawnsley指出："目前澳大利亚有约500万个家庭由单身人士或双人组成，占总家庭数量的一半。这些家庭其实很适合选择公寓或联排别墅。但现实是，2021年人口普查显示72%的住房都是独立屋，而且四居室以上的大户型增长最快。"

"未来我们必须更好地平衡住房供应与实际需求的关系，充分利用建筑资源，避免出现大量闲置房间的浪费。"

Rawnsley认为，考虑到公寓开发商面临的各种挑战，独立屋主导新房供应是可以理解的。他解释说："绿地开发商对项目可控性更强，不必担心地方规划带来的不确定性。"

他还提到，各州政府最近的规划改革正致力于为高密度和中密度住房项目提供与独立屋开发同等的政策确定性。

公寓建造成本之困

开发商们，包括Villawood在内，持续提出警告：尽管市场对大户型家庭公寓有需求，但在建筑成本显著下降之前，这类公寓很难以可负担的价格推向市场。

墨尔本开发商Max Shifman最近在The Age报纸上发表文章指出，目前建造每平方米的公寓成本至少是高品质联排别墅的三倍，是独立屋的四倍。他说："即便州政府大力推动，在这种成本结构下，短期内我们也难以建造这类公寓。"

"尽管年轻一代对高密度居住的接受度正在提高，但要让新建公寓成为解决住房供应问题的主要方案，还需要很长时间。"

房地产咨询公司Charter Keck Cramer的研究主管Richard Temlett认同Chen的观点，他认为澳大利亚人拥有带后院独立屋的梦想依然强烈。

Temlett指出："虽然不是所有人都愿意在远离市区50公里处购房，但确实有相当多的人愿意这样做——尤其是来自印度的移民，他们往往会与亲朋好友在同一个屋区购房。"

不过，他也认同Rawnsley的观点，认为当前的供需失衡可能导致大量房间闲置。

因此，各州政府推动内城区发展中密度屋的政策方向是正确的。

根据CKC的分析，大部分移民——尤其是在悉尼——会在初到澳洲时先租住公寓几年，同时积累资金为将来在远郊购买独立屋做准备。这种现象同时支撑了销售型和租赁型公寓的市场需求。

Temlett表示支持Victoria政府的新政策，包括在公共交通枢纽周围规划50个活动中心建设数万套内城公寓和联排别墅，以及暂时取消期房印花税的举措。

"我支持适度的密集开发——主要是三到五层的建筑，前提是要保证质量和可实施性，"他说。"虽然短期内建造平价住房仍面临挑战，但随着成本趋于稳定，建设量会逐步提升。"

Chen预测，随着企业要求员工增加办公室工作时间，加上各州政府积极推动公寓建设，未来市场将逐渐转向更多接受公寓。