预算案公布至今，澳洲哪些地区房价跌得最多？

自工党在联邦预算案中取消部分房产投资税收优惠后，买家对加息和全球经济不确定性的担忧进一步加重，部分城区在短短两个月内房价跌幅已超过4%。

在悉尼和墨尔本，房价下跌最快的区域集中在富裕的内城区和临水地段。

数据机构Cotality的分析显示，今年5月和6月，悉尼内西靠近水边的城区，包括Balmain East和Drummoyne，以及北海滩的Bayview和Collaroy，房价跌幅最为明显。

其中，Balmain East独立屋中位价在两个月内下跌4.8%，减少17.1万澳元，降至341万澳元；Drummoyne中位价下跌3.5%，减少10.9万澳元，降至303万澳元。

悉尼房价最高的城区Bellevue Hill平均房价也下跌2%，减少22.8万澳元，降至1146万澳元。其他富裕东区，包括Double Bay和North Bondi，房价跌幅也超过12万澳元。

《澳大利亚金融评论》委托Cotality进行的悉尼市场分区分析显示，本轮住房市场下行中，受冲击最明显的主要是市场较高价位区间，尤其是中位价超过250万澳元的城区。

事实上，在工党5月预算案公布取消部分投资者税收优惠的计划之前，悉尼和墨尔本房价已经开始回落。但预算案公布后，买家更加犹豫，市场下行速度也随之加快。

预算案公布后的几周内，作为买家信心指标之一的拍卖清盘率跌至疫情时期低位，最终清盘率一度处在40%出头。

随着房价下跌让更多买家选择观望，卖家也开始降低要价，或转向私人协商出售，以争取成交。

Cotality研究主管Gerard Burg表示：“预算案变化是在更广泛的需求端压力之上，又增加了一层影响。”

他说：“我们确实看到，高端市场是目前下滑最快的部分。”

Cotality数据显示，6月悉尼价格最高四分之一市场下跌1.7%，而房价最低四分之一市场仅下跌0.3%。

Burg表示，对于高价位住宅买家，尤其是处于高端但尚未达到顶级豪宅级别的房产买家来说，贷款审批和利率不确定性已经成为问题。

他说：“这个市场本来就是买家数量最少的细分领域。”

“去年年底，当住房可负担性问题变得越来越突出时，我们已经看到越来越多需求转向价格更低的房产。”

墨尔本房价下跌速度不及悉尼，但Cotality数据显示，墨尔本富裕内城区和临海区域同样最容易受到市场放缓影响。

今年5月和6月，墨尔本内城区Albert Park、Collingwood和Malvern房价跌幅最高达到3.6%。临海热门城区，包括Elwood and Port Melbourne，也录得下跌。

Mornington Peninsula的St Andrews Beach和Portsea等蓝筹邮编区，在疫情封锁期间曾经历房价大涨，但此后已经明显回落。随着本轮下行加深，这些区域跌幅也在加快。

Burg表示：“悉尼通常涨得更高、跌得也更深，所以它的波动幅度往往大于全国平均水平。”

“如果拿悉尼和墨尔本比较，过去几年悉尼房价涨幅明显超过墨尔本。”

“墨尔本的回调空间相对小一些。即便在最近这一轮周期中，墨尔本表现也一直落后于其他城市。”

墨尔本市场至今仍未重新回到疫情后的高点。其中，高端市场房价自2021年11月见顶以来，已经下跌约9%。

整体来看，从5月到6月底，悉尼独立屋中位价下跌1.5%，减少2.35万澳元，降至156万澳元。

墨尔本独立屋中位价下跌1.3%，减少1.2万澳元，降至94.84万澳元。堪培拉房价也刚刚开始下跌，中位价下降0.7%，减少7600澳元，降至103.5万澳元。

其他首府城市仍在录得上涨，但随着东海岸市场调整逐渐扩散，涨幅也在放慢。

达尔文在这两个月中录得最大比例涨幅，上涨1.2%，主要受到传统旱季人口流入带动。

高端市场的反弹仍要等待降息

SQM Research董事总经理Louis Christopher表示，预算案中的税改正在影响高端市场投资者，因为这类住宅租金回报率通常较低。

因此，取消负扣税对处于最高边际税率的投资者影响会更明显。

不过，Christopher也指出，资本利得税变化还有另一面。

他说：“另一方面，从资本利得税角度看，有理由认为，富裕人群可能会考虑购买更多高端房产作为自住房，因为归根结底，自住房是市场上最后一个仍然存在的税收避风港。”

Christopher认为，在降息到来、房产税变化带来的冲击逐渐消化之前，市场不太可能反弹。

他说：“经济表现与高端住房市场表现之间有很强的相关性，而且这种相关性比中低端住房市场更加明显。”

尽管经济学家普遍认为，澳联储在明年较晚时候之前几乎不太可能降息，但对于澳联储是否会在8月下次会议上加息，市场意见仍存在分歧。

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示，虽然预算案对房产税优惠的调整已经立即影响了高端市场买家的信心，但从更长期来看，随着投资者退出市场，其影响可能会更多体现在较低价位市场。

Conisbee说：“低端市场表现好于高端市场，是因为首次置业者仍然能获得相当慷慨的支持。”

“市场正在继续明显放缓，因此我们并不预计高端市场会很快反弹。”

“高端市场下一次价格重新回升，可能要等到降息之后，而这很可能还需要一段时间。”