历史性税改法案通过国会！悉尼墨尔本房价真要暴跌？（组图）

澳洲近25年来最大规模的税改法案于本周正式通过国会表决。如今，摆在总理艾博年面前最大的难题，是如何让这项新政在风雨飘摇的房市中稳着陆。

周二，工党党团会议室里响起了清晰有力的掌声。

当艾博年向在场的议员和参议员宣布，预算案中的关键税改措施将在议会顺利通过时，这个工党有史以来规模最大的党团为他送上了热烈的欢呼。

艾博年需要推销其税收政策。Stephen Kiprillis

由于工党与绿党达成协议，本周四下午，涉及负扣税、资本利得税和个人所得税制度的改革法案在国会顺利闯关成功。

艾博年在感谢议会团队在各选区做出努力之余，也援引前总理基廷（Paul Keating）的名言，告诫大家工党绝不能止步于眼前的议会胜利。

基廷曾在1992年的新州工党大会上指出，改革是工党的核心灵魂。他形容：“工党就像一辆自行车，一旦停止蹬车，就会倒下。”

艾博年借此强调，政府在试图平衡劳动收入与资产收益时，必须始终保持“积极变革的势头”。

对于大多数澳洲人而言，最重要的资产绝对是房产。根据统计局（ABS）的评估，在澳洲人拥有的超过19万亿澳元总资产中，全澳住宅价值就高达13万亿澳元。

这还仅仅是钢筋水泥和土地本身的价值。

AMP副首席经济学家Diana Mousina估算，住宅房地产及其关联产业约占全澳经济活动的13%，不仅高于非住宅建筑（约12%），更远超矿业（10%）。

正是因为房产举足轻重，近期各大城市拍卖清盘率下滑、悉尼与墨尔本房价下跌（其他首府城市也有放缓趋势）的现象，迅速引发了公众的焦虑，针对重磅税改的反对声浪也日益高涨。

事实上，艾博年强推这项改革的初衷，也正是针对当前畸形的房市——尽管这显然违背了他竞选时“不触碰房产税”的承诺。

正如艾博年周四坦言：“任何人都不可能指望现有的住房体系继续这样运转下去。”

Diana Mousina绘制的一张图表，一针见血地印证了总理的观点。

她计算了中等收入家庭攒够20%首付购买中位价住房所需的时间：1983年仅需3.5年，到2000年延长至5.7年，而如今已经飙升至不可思议的11年。

如果不做改变，按照目前的趋势，到本世纪50年代中期，一套中位价住房将涨至620万澳元，届时年轻人光是积攒20%的首付就需要整整24年。

虽然攒首付的耗时曾随着房市的周期性波动而有所起伏，但整体趋势却昭然若揭：澳洲的住房成本已经位列全球最难以负担的行列，自本世纪初以来的价格涨幅更是傲视全球。

相比之下，英国、加拿大等同类市场的走势远没有澳洲这般疯狂。

一个值得关注的信息是，尽管新西兰此前的房价涨幅曾一度超过澳洲，但这一势头在2021年戛然而止。

通过放宽奥克兰规划限制并实施税制改革（实际取缔了新西兰版的负扣税），新西兰房价在过去四年内大幅下跌了13%。

而在同一时期，澳洲的房价暴涨了近50%，仅次于上涨40%的美国。

尽管人口增长、低利率等多种因素共同推高了房价，但众多经济学家和分析师一致指出，长期的负扣税政策以及霍华德（Howard）政府在1999年引入的50%资本利得税减免，才是真正的幕后推手。

长期批评现行税制的独立经济学家Saul Eslake指出，尽管政府不愿公开承认，但这些改革最终必然会导致房价降温。

Saul Eslake分析称，税改最直接的影响是压制投资者对存量住宅的需求，再加上今年已经实施的三次升息（第四次仍在考量中），房市降温、房价走低将是必然结果。

然而，这是否会引发房市的剧烈震荡？

在澳洲政坛，房价上涨长期被两党视为政绩和选票的重要保障。前总理霍华德曾有一句名言：从未听过任何选民抱怨自己家的房子升值了。

悉尼的海滨豪宅仍是首次购房者遥不可及的梦想。Wolter Peeters

澳洲最大的私营项目管理公司Oliver Hume的首席执行官Julian Coppini表示，政策风向已经导致市场销量骤降10%至15%。

Julian Coppini指出，受澳洲联邦储备银行（RBA）此前连续三次加息影响，从首次置业者、租客到自住业主和投资者，整个市场本来就神经紧绷，极其谨慎。

就在这个当口，负扣税和资本利得税税改的靴子轰然落地。

更火上浇油的是，政府在最后一刻为了争取绿党的支持，同意将“禁止自管养老金（SMSF）贷款购买住宅物业”写入法案。这一金融监管机构呼吁多年的政策，对投资人而言无疑是重重一击。

“这简直是挑了最糟糕的时机出手，”Julian Coppini坦言，“尤其是考虑到维州目前的低迷现状。”

最近几周拍卖清盘率急剧下降。房地产经纪人认为加息和政府的税收改革是关键原因。Sitthixay Ditthavong

而此前涨幅惊人的一些城市——如珀斯（自2021年初暴涨87%）和布里斯班（暴涨92%），极有可能迎来一轮剧烈的价格回调。

至于原本预计在今年年底触底反弹的墨尔本市场，Julian Coppini表示，由于新政冲击，回暖预期已不得不推迟到了2027年底。

不过，房市下行是否真的会带来毁灭性灾难？

联邦住房部长Clare O'Neil日前在电台节目中表示，这只是房市的一场“修正”，随即在此后遭到议会拷问，因为在金融市场上，“修正”一词通常意味着10%的跌幅。

以珀斯为例，如果房价暴跌10%，其价格将直接回退到去年12月的水平。

不可否认，房价快速下跌会带来连锁财富缩水的痛楚。但拉长历史维度来看，温和的短期调整并不会对实体经济造成永久创伤。

自2000年以来，澳洲房市已经历过四次“修正”，平均跌幅仅在5%左右，主要是受2008年金融危机以及2022年澳联储启动升息周期的影响。

AMP副首席经济学家Diana Mousina表示，价格修正将使住房更可负担。Alex Ellinghausen

部分偏远或单一产业城镇的价格波动则比首府城市剧烈得多。2013年矿业鼎盛时期，西澳皮尔巴拉地区的Port Hedland中位房价飙升至90.6万澳元，甚至盖过悉尼。

随后随着矿业投资退退潮，这一数字在五年内腰斩再腰斩，跌至仅20多万澳元，而如今又重新反弹至85万澳元左右。

回到全国市场，Diana Mousina认为本次税改并不会摧毁房市，甚至可能帮了澳联储一个大忙。

Diana Mousina指出，房价适度放缓并不足以将澳洲拖入严重的经济衰退。虽然个人财富增速放缓会导致家庭消费更加谨慎，但这同样能起到抑制通胀的作用。在短短五年内飙升超过50%后，房市需要一次温和的降温来重塑可负担性。

然而，反对阵营却对前景感到悲观。他们警告，在最后一刻为妥协而添加的条款（如打压短信自管养老基金），将给整体经济带来长期的慢性负面效应。

澳洲商业委员会首席执行官Bran Black。Alex Ellinghausen

澳洲商业委员会首席执行官Bran Black批评称：“任何合理税改的前提，都应当是促进投资、把经济蛋糕做大，并改善人民的生活水平。但显然，这项立法无法通过这一基本的底线测试。”

颇具讽刺意味的是，目前多方争论的焦点几乎都在房贷和投资者身上，而法案中其他重磅红利反倒被边缘化了。

例如，为600万劳动者提供1000澳元标准抵扣的税务简化举措，以及面向中小企业的亏损追溯新规鲜有人提及。

同样被冷落的，还有财长Jim Chalmers自2022年首份预算以来积极推动的一系列住房配套计划，包括最新拨付的20亿澳元地方基建配套资金。

为了证明改革的合理性，艾博年曾以基廷在1985年顶住巨大阻力推行“员工福利税（fringe benefits tax）”为例，称当年餐饮业曾绝望呼喊无人在“应酬午餐”消费，甚至声称行业必将崩溃。

最终，这项税收顶住了外界的重重施压，沿用至今。

不过，艾博年唯独没有提到的是，基廷在1985年其实还尝试过另一项彻底取消负扣税的改革——却在悉尼地产业界的疯狂反扑和党内部分恐慌议员的施压下，罕见地在短时间内被迫低头撤回。

历史总是惊人地相似。艾博年与财长Jim Chalmers坚信的税制新篇章，究竟会像当年的员工福利税一样成为支撑澳洲发展的基石，还是重蹈当年被迫低头的历史覆辙？

这场围绕国家税制和房产财富的大战，注定将一路延烧至下一届联邦大选。